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世茂南京拍地疑为内定 高负债大造海峡城 [推荐]
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44.72亿元！一个竞买人，一分钟成交，一个没有玩家作陪的“独角戏”。
南京河西海峡城首幅出让地块NO2011G07（下称G07），由于体量巨大，拍卖前早已贵为河西新“地王”，一再增加的严苛竞买条件也让“地王”饱受内定争议。
没有黑马，没有争夺，以世茂集团为代表的联合体毫无悬念地以底价拿地，让对“地王”字眼有着无比猎奇心理的观众顿时觉得索然无味。
出让门槛临时提高
3月3日下午，所有的目光都聚焦在G07地块上，距离拍卖会还有40多分钟的时候，南京国土局拍卖大厅里已挤满了20多家媒体记者，等待着见证“地王”的诞生。
一位在现场观摩的媒体人士向时代周报记者表示，“现场很多记者提前来的，等了很久。除了国土局工作人员和一群记者外，在大厅的竞买席位上，竞买单位的人很少。当天另外一块地也同时出让，主持人宣布两幅地块同时以底价成交，整个过程也就一两分钟，当宣布这块地被盖世控股有限公司、硕富有限公司、佳铭投资控股、河西新城区国有资产有限公司组成的联合体拿下的时候，大家都一头雾水，不知道这是什么来头，事后才知道是世茂的“马甲”。他们派出的两个工作人员趁乱悄悄溜走了。这个场面顿时让围守的记者们满脸失望。
G07地块于2月1日首次挂牌，据公告显示，该地块位于东至淮河路，西至天保街，北至扬子江大道，南至江东南路，占地面积达 340991.9 平方米，为一幅商住两用地块，综合容积率 2.76，起拍价44.72亿元，楼面地价 4752 元/平方米。
该地块明确了出让附加条件：地块中的办公用房2/3只能销售或租赁给台资控股的高科技企业，并经河西指挥部同意；商务办公与住宅项目须同期开工，同步建设。此外，规划要点尚未确定，开发建设按规划局最终审批方案执行。但这依旧吸引了多家地产商的关注。
但在出让前三天（2月28日），南京市国土局突然发布补充公告，添加了新的竞买门槛：竞买单位应熟悉台资高科技企业，并具备引进台资高科技企业入驻海峡城的运作能力；竞买单位在报名前应提交一份关于引进台资高科技企业入驻海峡城的招商方案，详细说明在引进台资高科技企业方面的运作思路，该方案在报名前须提交河西指挥部会同相关部门审查。
对此，网博机构总经理孙海表示，“定向供应的意图很明显，临时对出让条件进行增补，是防止其他开发商搅局。”
“这样一来基本上没有悬念了，除非之前早有准备的世茂集团，别的开发商要临时出招商方案也来不及了。”世联地产策划经理王菊芬坦言。
事实上，G07地块位于河西今年重点推进的“六城两中心”建设的重点项目之一海峡城内。南京海峡城项目早在去年“台湾周”期间，就与由世茂集团牵头成立的海峡建设投资有限公司（下称海峡建设）签订了意向协议，该项目总用地面积计划约323万平方米，建成后将引进不少于500家企业入驻。
出让条件疑为量身定制
海峡建设投资有限公司于2010年成立，拟筹资100亿美元，初步集资10亿美元。主要股东包括香港世茂集团、恒基兆业、新鸿基地产以及远雄集团和台湾的东元集团等。
“我们希望能够聚集两岸最具实力的房地产企业及产业园开发商，整合各股东公司在不同物业开发方面的丰富经验、客户资源、资金实力以及专业团队，合作开发较具规模的地块。根据海峡建设的参股方案，世茂集团将起主导作用，而远雄集团作为台湾企业中的领头羊，可以算是第二大股东。在合作方式上，主要的业务会由世茂集团来操作，其余公司参与。我们携手世茂集团成立海峡建设，正是看好世茂集团拥有的大量土地信息，远雄希望与之合作，为未来获取二级开发土地赢得优势。世茂集团还拥有良好的政府关系，而远雄则拥有项目开发的专业经验。”此前，远雄房地产开发集团（中国）有限公司董事长李至春在接受媒体采访时吐露。
巧合的是，G07地块在出让公告中要求竞买方提交台资高科技企业方面的运作思路，这一条款对这个两岸的联合体无疑是“小菜一碟”。
世茂集团副总裁卓亚岚向时代周报记者表示，海峡建设由10家企业组成，世茂集团有一个定位清晰的细分市场，即云端产业集群计划，将瞄准台湾软件业及高科技信息产业的产业转移机会，在海峡西岸及中西部地区投资建立台商经济集中区，引入先进制造业。
“海峡城使参与的企业更紧密了，有资金纽带在这里，产生利润会更快，我们的项目落地，招商就落地，利润立刻就有了。建的时候就已经定下，肯定能确保建成500家企业进来。招、拍、挂这个市场是公开的，虽然设置了引入台资的门槛，但其他企业仍然可以竞争，我们的方案早就做了，我们比别人超前，这就是我们的优势，其他企业即使能学，也只能落在后面。”卓亚岚说。
对于内定一说，南京市国土局相关人士予以否认，称G07地块出让条件中的条款，以及补充公告中新增的条款，都是符合土地招拍挂程序的。另外，补充公告中新增的条款，也是在河西指挥部的要求之下，并经过南京市政府同意后才增补的，体现了政府对土地开发的引导。
据悉，海峡建设除了南京海峡城项目已正式拿地，意欲投资500亿元打造囊括研发基地、生态居住等的新型经济开发区外，还分别于2010年6月和10月，与福建平潭、成都签订合作框架协议，向福建平潭综合实验区海峡城项目投资150亿元，打造一个集旅游、商务及配套居住于一体的现代化滨海城市综合体，向成都市蓉兴区海峡城项目投资320亿元，定位为综合性的国际商旅生态城。此外，还准备在天津、青岛、西安、宁波等主要城市积极拓展，寻求更多适合的投资发展机会。
卓亚岚表示，“目前，除了南京海峡城项目外，其他的都要走招、拍、挂的程序。南京此次拿下的地块也仅是整个项目的十分之一，后续还会继续拿地。”
按照公告，福州市平潭岛综合实验区的金井湾组团区域内总占地约76.4万平方米的8幅地块将于3月13日拍卖，起始价为8.093亿元，该地块将建平潭海峡城。
与南京海峡城相比，平潭海峡城的出让条件更加苛刻，更为“量身定做”留下了口实。
新债偿旧债频融资
然而，多个海峡城的同时运作，也让人对世茂集团旗下的世茂房地产的资金状况捏了一把汗。
世茂房地产披露的截至2010年12月31日12个月之未经审核的营运资料显示，集团于2010年全年合约销售额达305亿元，同比增加36%。2011 年销售目标为360亿元以上。截至2010年年底，世茂房地产握有135亿元现金。
卓亚岚告诉时代周报记者，作为云端产业集群的运作平台，海峡城是一个独立的品牌单独运作，这跟世茂本身开发的旅游地产、综合体等区分开来。“我们对这个模式很有信心，目前地方政府很喜欢培养第三产业，但必须有基础拉动，我们选择进入相对冷僻的或不是很发达的城市，先要解决当地民众再就业问题，有收入了才能促进第三产业，促进消费。从政府来说，第二产业税收比较稳定，可以通过高新产业的培育服务第三产业。这是我们做海峡城的动力。”
动辄上百亿的多个海峡城项目如果同时上马，世茂房地产资金是否会显得捉襟见肘？对此，卓亚岚解释，海峡城的项目都是滚动开发的，而且每个项目单独成立项目公司，各个股东会根据自己公司的战略方向进行投资，“各项目中，世茂并不一定是出资最多的。”
即便有多个合作伙伴，世茂仍面临着资金压力。3月2日，世茂房地产宣布，已与摩根士丹利和渣打银行就3.5亿美元的优先票据订立购买协议，票据的发售价为本金的100%，利息自2011年3月8日按年利率11%计算，2011年9月8日开始每半年期末支付。
公告显示，世茂房地产借新债偿旧债，“拟用票据所得款项赎回其2006年浮息票据未偿还本金的部分，以及偿还其他现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金，以及用于一般企业用途以加强流动资金状况。”
世茂房地产一直以来融资手段不断。2010年5月14日，世茂房地产与多个金融机构组成的银团签署4.60亿美元等值3年期有担保定期贷款融资。2010年7月28日，世茂房地产第二次成功发行总额为5.00亿美元的高息票据。2010年，世茂房地产的净负债率由2009年的52%上升至75%，申银万国预计，2011年，世茂房地产净负债率将上升至80%。
对于此次世茂房地产票据融资，标准普尔将其展望评级由“稳定”降至“负面”，瑞士信贷则将世茂房地产的评级从“优于大市”下调至 “中性”。同时把世茂房地产的目标价从15.15港元下调至12.00港元。
“世茂房地产去年业绩并不差，现金回流很理想，目前没有太多资金压力，今年前两个月合约销售额达到43.27亿元，同比增加20%。内地银行对房地产开发贷款收紧，因此世茂房地产会选择高达11%的利率用票据去融资，这是目前很普遍的现象。虽然现在没有太大问题，但限购令作用下，如果未来两三个月销量下降，就有很大问题，卖楼情况不好，影响经常性收益，对现金流造成压力，每年的利息还得还，必须降价出售，全年业绩或存压力。”泓福证券资产管理执行董事邓声兴告诉时代周报记者。
邓声兴直言，未来海峡城可能会成为一个非常大的利润增长点，但要在两三年以后才能贡献利润。
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