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提高准入门槛 成都降温综合体开发 [推荐]
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成都市相关政府部门正在尝试为火热的城市综合体开发降温。
前日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，该文件对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面给予了新的要求。
这一旨在提高准入门槛的政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车的举措。
据悉，早在今年年初召开的成都市委经济工作会议上，成都决策层就曾反复强调“成都已到了该抓城市综合体建设的时候了”。
新规施行
上述文件要求，自2012年6月7日起，成都市主城区内修建的大型综合体需临近轨道交通站点，并且需要具备临两条(含两条)以上道路的条件。同时对成都综合体的建设体量进行规范，规定二环路以内的，计入容积率的建筑面积应不小于15万平方米。二环路以外的，不小于30万平方米。
另外，对于成都市内的新建城市综合体而言，应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等3种或3种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。
值得注意的是，该文件中所指的中心城区包含哪些区域？对于成都城市综合体供应量最大的天府新城是否也有约束作用？
对此，阳光新业总经理张晴表示，一般所指的中心城是指五个城区加高新区。因此，该规定应包含天府新城。
张晴告诉记者，成都市目前是存在综合体项目规划布局不平衡的问题，比如说南区商业供过于求。因此，此次新规从政策大方向上看是非常值得鼓励的，改变了目前很多区域整个规划没有思路的弊端。这也是政府部门作为城市建设的主导者应该承担的责任。
在张晴看来，城市综合体需要解决有3个层面的问题：一是综合体项目的选址、交通、规模和产品考量，二是招商运营能力，三是资金实力。如果解决不了这些问题，给城市带来的负面影响会非常高。成都此次实施的综合体政策是对开发的一个引导，旨在解决综合体开发的第一个层面的问题。
降温开发
值得注意的是，此次综合体审批新规的施行，与当前成都市城市综合体的迅猛开发密切相关。事实上，近两年来成都商业综合体一直以其庞大的开发量而备受争议。
来自四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量已高达104个，而未来5年还将入市1000万平方米左右。这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。
这些规模庞大的综合体项目，6成扎堆在成都南部的天府新城，其余则主要集中于三环以内的东大街金融商圈，且70%的开发者此前均没有商业地产的开发与运营经验。
“仅在天府新城，新建的城市综合体就高达50多个，而且体量大多在数十万平方米，最高的一个达100万平方米。”中国城市商业网点建设管理联合会开发服务中心主任封雄日前接受记者采访时说，“我都为开发商捏把汗。”
在激烈的竞争环境下，天府新城的综合体项目大多存在扎堆与规划同质的问题。由于目前成都的综合体项目开发商70%都没有商业开发与运营管理经验，所以导致没有考虑风险、盲目选址、盲目建设，规划同质等问题。
这使得成都综合体的运营难题逐步显露。“由于市场供大于求，商家对零售物业运营商的经验要求已明显提高。今年一季度，成都非核心商圈已出现因为缺乏招商及运营经验而导致退租和出租情况不理想的现象。”仲量联行成都零售地产部总监乔裕生说。
这引起了相关主管部门的注意。“此次综合体审批新规的实行，就是对目前成都综合体泛滥所存风险的一种行政规避手段。”全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩表示。
但在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，成都此次提高城市综合体准入门槛，意在控制综合体数量，控制开发节奏。虽然政策很细化，但是这些硬性规定在实施过程中能否达到初衷，仍需市场进一步检验。
张晴也认为：“政府部门试图通过整体规划改变目前成都商业布局存在的零散无序现状，但此次成都综合体新规的限制性规定没有什么特别之处，能起到多大的作用，目前仍不好说。因为这只是个规划，更多是起到引导作用。”
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