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李连源：西安房价基本平稳 优质优价将逐步体现 [推荐]
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今年以来，国家调控楼市政策出台依然密集，“不放松”呈现出一种严字当头的态势，房价从回归合理到合理回归成为楼市的主要导向。西安楼市前三季度虽然呈现出销量五连阳，价格微幅上涨，商品房销售面积下降17.7%,市场运行基本平稳。应该说大多数房企距年终完成任务还有一段距离。这里不包括一些全国大型房企和上市企业，即便在今年严控态势下，它们依然提前完成了任务，这归因于它们“集团化”作战优势和务实的销售策略，以及过得硬的产品品质。
长期以来，西安楼市是以刚需为主的市场，楼市推出的住宅产品80%以上是普通产品。如果横向比较，就不难发现这些产品近似孪生，相互之间没有多大差距，甚至“胎里带”的毛病都一样。这样的产品在非调控时代曾受到购房者热捧，但调控以来、尤其是“三限”后，楼市投机、投资需求逐渐褪去，首置更加理性，对住宅产品的需求有了更切合实际的认识，这就是不仅要物美，更要实惠。所以，这样的态势下普通住宅没有涨价依托，年底房价上涨基本没戏，平稳发展是今年楼市的主要特征。
与此同时，楼市高端产品、优质产品销售日渐起色，差异化需求在理性中逐渐发展。与普通产品对应的高价格因其“内涵”丰富而受到消费者认可，优质优价逐步得到体现。
以价换量是冲量关键
进入四季度以来，楼市没有因为将近年终而归于平寂，相反“树欲静而风不止”。“十一”长假后举措频出：10月8日，西安市政府召开常务会，原则通过了《西安市综合治税工作实施意见》；10日，国务院发布了关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，其中对“房地产预售许可”审批权同样进行了调整；11日，媒体报道西安开展针对商品房销售是否明码标价的专项检查；20日，陕西出台调控新政：商品房利润控制在10%左右……严格来说这是调控政策深化的要求，无论市场怎样看待，都是必然。
许多人把“陕西新政”誉为“限利令”,显然不够准确，也没有全面解读。个人认为“陕西新政”是引导消费者买房，不是限制开发商卖房；是利润控制在10%左右，不是限定在10%以内；是分区域逐步试点，不是立刻、马上“一刀切”;是加强销售及价格管理，不是统一价格限制销售。由于楼市没有特点的普通产品太多，精挑细琢的无论低端、高端产品太少，使众多改善型在不断寻觅中观望。
稍加留意楼市曾有过一抹亮色，城南师大新校区对面的“国色天香”和城北八府庄的“保亿风景大院”无论在产品设计、园林景观、舒适度等方面都堪称精雕细琢，成为西安楼市为数不多的品质楼盘令人称道。秦岭北麓高端别墅项目-“西安院子”不仅代表西安别墅最高水平，也是同类产品中精雕细作的精品。上述项目由于前期工作扎实、细致，精益求精，在市场上取得了很好的收益，也奠定了优质品牌的基础，用作品书写了精雕细琢的典范。
目前，西安楼市9月房屋均价为7088元/平方米，与一线城市相比并不算高，但如果与本地居民实际收入相比，显然高出很多。据西安万人购房团民意调查，60%的刚需购房者能够接受的房价是5000-6000元，与西安实际房价相差1500元左右。即便有专家学者说，西安楼市无泡沫，但却有着不小的差距。面对一边是持币待购的购房者，一边是亟待去化的住宅，尤其在完成年中指标的前提下，有冲量要求的企业，以价换量就是关键。
这里不得不列举几个在今年楼市以价换量比较突出的楼盘：“林隐天下”4800元/平方米起书写高新区楼市新篇；“御锦城”青年置业V计划让东城侧目；北二环“阳光台360”、“观湖大第”等通过产品重组、以价换量都取得了不俗业绩。以价换量不是简单的降价，而是将产品重组，把单一的价格优势扩大到性能优势，同时摒弃之前不尽合理的地方，让实用凸显出来。
精细化产品最受欢迎
目前西安楼市总体呈现运行平稳，1-3季度房价增幅不大的态势。9月以后新开楼盘中，销售好的楼盘多是品牌开发企业，因产品分化严重导致企业分化日益加剧，开发商面对住宅用地减少，产业地产、商业地产用地增多，且去库存化压力加大的情况下颇感无奈。
其实，楼市严控正是开发商研发好产品的时候。去年，“万科城”应对调控政策，推出15平方米公仔房就是创新；近日西安出现全能“变形公寓”也是突破。这些精细化、差异化、人性化的产品规避了调控政策，同时还丰富了市场选择，一举多得名利双收，何乐而不为。
好的产品市场欢迎。“万科·金色悦城”10月20日开盘，一期推出1200套房源，当天成交过千套。其中89平方米三房，因能够满足“上有老下有小”的实际需求大受首置群体欢迎；紫薇·东进内部排队，110平方米3房2厅2卫在户型、面积上都有突破，实现“小而全”迎合了改善性需求而受到热捧。事实证明，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的“产品”.用心精雕细琢的产品市场是绝对认可的。
住宅产品精细化、差异化、人性化是楼市发展趋势，同时合理利润也是未来行业趋势；住宅产品随着“大西安”发展战略，需求有一定持久性；商业综合体目前过剩，主要是开发商操之过急，一味追求高回报所致。另外，在招商环节中不能换位思考以人为本，将原本应该“放水养鱼”呵护发展的商家，用“关门打狗”的方式打淡了市场氛围，打坏了经营者的心境，同时也打散了市场需求，产品滞销就不足为奇了。
开发商现在到了该认真审视自己、审视自己产品的时候了！事实证明，缺乏市场研判，不接地气的商业项目，抵不过深做前期调研，尊重土地、尊重原有业态、符合广发消费者需求的产品；没有个性、随大流的产品永远抵不过用心做事、精雕细琢的产品，精细化、差异化、人性化的产品必定最受市场欢迎。
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