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天津写字楼规划透支市场 消化期需60年 [推荐]
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手持几十亿元，在北京只能购买一栋办公楼宇，在天津却可以买三栋，这笔生意你会怎么做？
第一太平戴维斯天津分公司董事总经理卢向晖在向他的客户仔细算了一笔账后，这个来自保险公司的客户毫不犹豫地选择了前者，“尽管在天津可以买到很好的地铁上盖物业，而北京没有现成的写字楼购买，这个客户也宁愿等两三年，甚至找开发商定做产品”。
供应与需求严重不匹配，这是天津写字楼市场正在面临的窘状。
在天津滨海新区，密密麻麻的水泥高楼林立，数十个高耸的塔吊立在裸露的空楼顶上，一个庞大的建筑群正在拔地而起。在天津人小安眼里，6年前，这里还是一片盐碱地，如今俨然变成了一片大工地，但已有不少项目封盘或停工，“就是一个空城”。
这背后还有一个惊人的数字，根据卢向晖及其团队的监测，5年之内，天津写字楼市场计划供应量高达600多万平方米。那么，吸纳量又有多少？“2012年，天津中心城区写字楼的吸纳量只有2万多平方米。”卢向晖说。
世邦魏理仕更是测算得出一个难以想象的结论：天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年（消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量）。
当天津滨海新区在一片荒滩之上高调建起CBD时，质疑便同光环一路相随。规划者希望十年后她能像上海浦东陆家嘴那样在北方大地上冉冉升起，但是这个美好的愿望何时能实现不得而知。
规划透支需求
在所有的二线城市中，天津写字楼市场供应过量的情况是最为突出的。
卢向晖介绍，天津写字楼主要的供应量，集中于两大区域：中心城区和滨海新区。其中，滨海新区主要由响螺湾商务区、于家堡金融区、天津泰达MSD（现代服务区的英文缩写）构成。
“泰达MSD一期2012年入市，总体量12.9万平方米左右，未来3到5年会有70万平方米入市；于家堡未来5年内有150万平方米入市；响螺湾将有220万平方米入市。目前这些项目均在建设中。”卢向晖表示，综合来看，未来5年内，天津仅滨海新区计划供应就将达440万平方米，中心城区也有200万平方米入市，两数相加，总体量将超600多万平方米。
根据世邦魏理仕提供的数据显示，从2012年一季度到2014年底，天津优质写字楼的新增供应量将达到450万平方米，即未来两年新增的供应量，约是过去10年（2002~2011年）供应量的4倍。
与供应量极为不符的是过低的吸纳量。戴德梁行对天津写字楼市场监控发现，今年第一季度，天津优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持在850633平方米。一季度天津市区甲级写字楼吸纳量为3030平方米，与去年同期相比减少45.67%。
在业内人士看来，天津的规划疯狂，以致于透支了市场。
2006年6月，《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》指出：“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。”
在此背景下，响螺湾商务区和于家堡金融区先后立项。2007年，滨海新区中心商务区起步区——响螺湾商务区正式开工建设，当时开工39个项目，共计48栋楼宇。其被正式定位为外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，与于家堡金融区和泰达MSD共同构成滨海新区的中心商务区。
公开资料显示，响螺湾整体规划面积为3.2平方公里，总投资高达420亿元。按照计划，到2015年，响螺湾内所有项目就将全部投入使用，届时将有2000余家企业入驻。于家堡金融区占地3.86平方公里，耗资2000亿元，将建成全球规模最大的金融区。
而泰达MSD的规划更是宏伟。为响应国务院改进中国经济平台的号召，加速滨海发展，《津开发〔2008〕28号》文件决定，在滨海新区核心区构建包含CBD在内的复合型的、国际最先进水准的现代服务业发展平台，吸纳国际和国内著名企业在此设立中国区或环渤海地区总部机构。至此，旨在促进城市现代服务业发展、多元化发展城市的先试政策落地滨海，中国第一个MSD——泰达MSD应运而生。
但是6年过去，这个天津重点打造的CBD却人迹罕至。公开信息显示，这里封盘或停工的项目达到30%。
退出机制不完善
“天津的现状就是不断在建设，供应量远远超过需求量。”卢向晖说，泰达MSD的空置率目前在15%左右，相对较低，而天津中心城区空置率达18%左右。对于这个数字，卢向晖认为：“如果未来几年能维持这个空置率已经是很乐观了。”
在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致。因为开发新的中央商务区，可以推动土地的销售、基础设施的建设以及整体房地产的投资，能保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在。
经历了2008年金融危机和数次房地产调控后，天津滨海新区三大商务区的建设速度并没有预想的快，甚至有些投资者选择了退出。
2011年6月，云南城投将其在响螺湾占地10014.5平方米的项目转让出去，挂牌价1.62亿元。彼时，该项目主体混凝土结构已建至7层，附楼主体混凝土结构已完成。而高达358米、并伴有“北京有鸟巢，天津有蜂窝”之称的中钢天津国际广场，目前停工已两年。
已经建设好的项目面临的是租给谁或者卖给谁的问题。
卢向晖告诉记者，写字楼的运营模式主要有三大类：出租、散售、租售结合，目前天津市场主要是以后两种为多，初步估算，至少有95%以上的开发商都想在写字楼项目建成之后卖掉，迅速变现。“如果以传统的自持开发商来说，目前的市场情况是不宜入市的，因为他要面临没有客户的问题。
这是一个很现实的问题，目前想到天津投资的资金并不多，可能只占北京的5%~10%。卢向晖说，尽管北京的办公楼宇投资回报率可能只有5%~6%，但从投资进入和退出机制来看，北京的退出机制很成熟，且可以预见的是，北京的办公物业有增值空间，而投资天津则要面临退出周期过长的问题。
在21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆看来，北京CBD核心区域的写字楼，开发商大多数是选择持有的，而不是销售，从另一层面反映出开发商目前的态度。
“从外部环境来说，全国的新建开发区很多，很多城市都在争取同一批客户。内部环境来说，天津各区之间也存在着激烈的竞争，各区政府为了吸引更多的资金进驻均会给予这样那样的优惠政策，天津的写字楼市场竞争已进入白热化阶段，纯粹的是买方市场或租赁市场。”卢向晖说。
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