chinanorthwind
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2009-02-21 15:15
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浅谈金融危机下的住宅设计 1。业主需求:业主的经验参差不齐,有的已经开发许多楼盘,有的可能是新手。但不管什么业主,他在面对自身需求时,总有不那么自信的地方。因此,我们需要重视业主的需求,但不可奉其为圣旨。在项目运作的过程中,随着探讨的深入,业主的需求、定位完全可能会发生某些变化。业主的终极需求是利润最大化,其他具体细节都可能会变化。 2。市场定位:业主的利润来自与市场,因此探讨业主的需求其实是对市场考察。业主通过对市场的调研,形成可行性分析、策划报告、任务书等成果,作为设计的要求。而搞清楚市场定位并不是一件简单的事,业主此时需要借助外脑、外部资源去搞调研,比如某些有实力的中介公司会加入进来。中介公司在做房屋中介时积累了大量一手资料,他们对客户需求、市场状况、热销户型等会有很多鲜活的经验,这些甚至是设计公司都不具备的。 3。规划要求:项目的审批权在政府手里,某些项目甚至需要当地的市长定夺才能通过。因此对于政府的喜好、计划不能不知,而这些信息开发商会通过各种渠道公关、搜集。一些项目甚至由于市场变化,开发商会跟政府协商,包括一些政策的放松、甚至规划要求的改变,而这些都会对设计产生重大影响。所以,对于这种情况需要尽早明确,必要时需要进行催促。 4。不确定性:金融危机宏观背景下,种种不确定性会大大增加。某些项目都已经打了桩还要改图。设计公司要有这种思想准备,也要留一手,有时候需要在方案时留有可改变的余地,比如结构体系等采取框架结构以应付户型的调整,这种余地对开发商也有好处。不确定性,意味着需要提高性价比,性价比高的东西总能立于不败之地,所以需要探讨如何提高。在容积率一定的情况下,如果能增加不计入容积率的面积,那么就意味着增大了总的建筑面积。而增加这些建筑面积其建造成本比起售价来,可以忽略不计,因此开发商总是试图打政策的擦边球。因此设计师也要对当地不计入建筑面积的规定特别进行关注。比如,有些地方隔层挑阳台不计入建筑面积,因此当地就会出现大量隔层阳台的这种产品。此外飘窗等产生也是因为飘窗不计入面积的规定。现在开发商甚至更大胆,某地住宅甚至做出了赠送面积达40%之高的产品。赠送面积大了,购买者觉得很划算,因此这种产品销售起来会比较容易。
chinanorthwind edited on 2009-02-21 15:29
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