chinanorthwind
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2009-05-17 02:43
3.成本核算:听开发商算账是一件挺有意思的事。对于什么样的产品能买个什么价钱,还是市场销售的人员拿捏得比较准。这些人会把自己的产品跟周边的竞争对手做出对比,对手的房型有哪些配置,装修标准如何,环境如何,会做一番综合比较。然后根据自己的经验作出综合评价,推算出自己自己的价格区间。这样,实际上就是进行了产品策划的工作。 他们会定出户型的面积区间,甚至会建议某些重要空间的面积标准,辅助房间的配置标准,到了后期会做出精装修的配置产品、标准建议。如电梯的标准,房间是否设新风系统等。这项功力许多设计人员都不具备,这种经验确实也难以从书本获得,需要长时间的积累和用心才能获得。如果设计师做过甲方,则这种经验会多些,因为甲方的经历使得他会多一个视角来思考问题,换位思考对这些人是非常容易的事。国内的设计师向来成本控制的意识比较薄弱,原因是缺少这种教育,甚至不屑于思考这种事,认为设计是一种艺术。其实,对于多数住宅设计来说,它具有一个产品和商品的属性,而不是某些富豪的不计成本的奢侈品。 设计师确实要补充成本核算的知识,而不是应付人的一个估算了事。如何对产品策划之处就进行成本的控制?这不是凭借个人力量能够达到的,如果一个有实力的设计公司有意识地进行这样的技术积累,并贯彻到设计中来,则此公司的市场竞争力会大大加强。一些公司已经意识到这一点,而在香港这种工作是由有经验的建筑师来操作的,是一个非常有技术含量的工作。 4.打擦边球:在许多方面政府和开发商是一条战线上的,地方政府的财政收入很大一部分来自于土地的出让费,因此地方政府会不遗余力地支持房价的攀升。高房价意味着高地价、高利润,这样开发商和政府获得双赢。但是当房价被推高到一个如此的高度,中产阶级也难以负担如此高的房价。于是出现了一个现象,中心地段的房子只能是富人的消费品。 这样一来又产生了一个矛盾:政府的9070政策和别墅用地的禁批,逼着开发商在中心地段造小房子。那么开发商会这么做吗?答案是否定的。开发商不会按照政府的路去走,那么走的结果是富人不买穷人买不起,最终死掉!于是开发商会与政府做游戏,或去买通政府官员。于是我们看到9070的政策执行不下去了;看到本来是多层住宅的用地,硬是被开发商造成了“四层”的联排别墅;看到大量的“偷面积”;看到规划限高被突破。如此一来,开发商成为为少数富人服务的人,未来的城市的核心地段会充斥的“大房子”,而大部分被逐出城市。 这一切罪恶的根源都源自中国的贫富差距,来自于高的基尼指数。这才是本质,试图靠一些政策来改变开发商的行为是不可能的。中国的收入结构并不是健康的两头小中闲大的橄榄型,而是财富集中在少数人手里,而中产阶级也远远没有成长起来。因此,我们可以断言,没有藏富于民,就没有健康的房地产业。我们也可以断定,中央政府的“良好”的政策也永远不会被有力地执行、落实,这种荒唐而又现实的猫和老鼠的博弈和游戏也将继续上演。设计师也会永远被迫在这个夹缝中痛苦地生存。
chinanorthwind edited on 2009-05-17 02:57
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