chinanorthwind
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2011-05-24 09:16
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第三章.精算——满足政府和任务的各项指标 1.满足规划设计条件和国家、地方的规范规定 这一点没什么好说的,必须执行。务必将这些条件吃透,将其一项项落实到图纸上。当然,需要让开发商进行政策征询,因为有些规划条件是有变通余地的。例如笔者参与的慈溪恒源悦府工程,一开始说限高60米。后来在开发商的努力下,变成了限高100米。 规划设计一般会对一下一些事项进行规定: 建筑退让: 建筑退让道路或用地红线的距离。有时候高层和多层会分别规定不同的退界距离。 基地的限高: 也影响户型的设计。容积率比较大的基地,如果限高较为宽松,则可用较高层住宅来实现。如果限高较低,而又同时需要实现容积率,则需要在此限制下针对户型做文章,较舒适的板式户型可能就难以实现,而代之以一梯多户的大进深住宅。 交通出入口方位和禁止开口的部位: 停车:住宅停车位;公建停车位;地上比例等。 市政设施接口: 需要配建的配套用房:垃圾站、配电房、公厕、物业管理用房、社区服务用房、商业、幼儿园等。 绿线:城市绿地范围,不能占用。 城市设计的要求:色彩、风格;建议建筑外墙材料;建议商业用房位置等。
2。三个指标的游戏——用地面积、容积率、建筑密度。 经济技术指标有许多,而核心的指标是以上三者。 用地面积:就是基地的总面积。有时候会有一些代征道路和绿化用地,这些用地是开发商购买、建造市政道路和公共绿化,但其是权属是属于政府的,这些地不是项目可建用地。 容积率:地上总建筑面积=可建用地面积x容积率。因此,容积率决定了开发总量。举一个极端的例子,如一个美国富豪的庄园,在大片用地上可能只有一栋住宅,而其他全是绿化、景观,此时的容积率是非常低的。随着容积率的变化,建筑户型的类型也随之变化。如联排别墅的容积率约为0.7左右,而1.2容积率可基本为6层多层住宅,而2.0以上的容积率可为一般高层,或者为较高高层和低层产品的搭配。
建筑密度:总基底面积=建筑密度x用地面积,这个指标决定了项目的产品形式。同样一个1.0的容积率,如果建筑密度比较大,可以选择多建造联排别墅等低层产品;如果建筑密度很小就能建造较高层数的产品。一句话“密度高可矮胖,密度低需高瘦”。
3.不同的产品组合 以上三个指标决定了该地块的“平均层数”。但是开发商还是有方案的灵活性的,同样一个指标可以有不同的产品组合。 例如一个总用地面为10万平方米,容积率为1.5,建筑密度为25%的居住区。可以选择如下方案组合。 方案一:11栋11层的小高层住宅(单元面积3960m2)+81栋5层的花园洋房(单元面积1300m2)。 方案二:9栋30层的高层住宅(单元面积10800m2)+216栋3层的联排别墅(单元面积250m2)。 依次类推还有其他产品组合。 开发商可以对不同的产品组合进行投资收益的分析,以便进行决策。笔者曾参加“三一重工”在常熟一个项目的前期方案比较。当时,项目组就做了若干个方案:有18层+花园洋房的;有18层+30层+花园洋房+联排的;有18层高层+联排别墅的,并制作了ppt进行了汇报。 4。数据精算 在排布不同方案之前,设计师需要利用程序进行精算,这样可以得到比较精确的结果,其实质是将设计任务转化为可见模块。 5。间距、日照、退界等对户型产品选择的影响 可以看出,前面计算数据对户型产品单元面积的选择是比较随意的。在现实的设计中,特别是在高容积率的地块设计中,户型产品的数据是不能随意选择的。 笔者层参与过新疆阿克苏某方案的设计,地块非常狭小,退界比较大,建筑正面间距要求至少是南面建筑高度的1.0倍,还要考虑对邻居的日照影响、自身的日照和朝向等问题,可以说是制约因素比较多。 此时就不可能选择理想的一梯两户的板式户型。因此在草案探讨后,应该选择一梯多户的户型产品进行数据计算。 方案和数据可以反复多论互动,最终即保证方案的合理性又实现了数据的可行性。
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