□ 本文发布于
2001-07-13 09:31:21
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分析：商品房降价会不会马上来临？
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北京市统计局数据显示：今年前5个月，北京开复工各类商品房3554．1万平方米，同比增长了29．6％，其中住宅占2526．3万平方米，与去年同期相比，增长了39．5％。
4月份的统计显示，个人购买商品住宅销售额增长34．6％，平均售价4500元／平方米，比上年底每平方米上升169元。
另据北京市建委统计，北京市1999年底空置房屋面积为624万平方米，2000年底空置房屋面积为627万平方米；而到今年3月底，空置房屋面积降到了604万平方米。
从数据来看，新增的商品房开工面积确实非常惊人，同时销售量仍然大于竣工量，个人购买的高价位商品住宅比重还在上升，空置房面积则在缓步下降。这样的数据说明，目前北京的商品房市场是有需求支撑的，但开工面积还是大于销售面积。等到这些新开工面积竣工，供求关系有发生逆转的潜在危险。
供给的增长是肯定的，从项目量及上市量、入场的开发企业数量、资金流入量和开发商到处找地等种种迹象都可看出。开发商都有随大流的“羊群心理”，在行情普遍看好的情况下，加入竞争可能赢利，也可能亏本。但不加入竞争，就连赢利的机会都没有。因此，即使行业外的企业也都会想方设法加入竞争。目前北京房地产就有明显的“羊群效应”：三外企业纷纷挟资涌入北京，使居高不下的房价找到了新的支撑。因此，不能指望他们给北京的高房价降温熄火，相反会把房价送上更高处。
普通商品房的需求也有上升的空间。理由是：一，国家整体经济向好，物价水平明显回升。在这一轮经济增长中，整个房地产市场正处在上升期，无论是政策环境还是市场环境都很利好。在国民经济尚未完成增长周期的情况下，房地产业不会单独提前出现反周期运动。
二，购买普通商品房的客户群还在扩大。中关村、中央商务区、城区危改、绿化隔离带和市政建设等几大工程以及希望改善住房的消费需求将创造出新的购房人群。北京市政协城建委对北京住房市场发展情况的调研也从一个侧面说明了这一点：今后5年北京市城镇居民住房年需求量可从900万平方米增长到1200万平方米左右。
三，购买力在提高。一方面，收入水平在缓慢上升，另一方面，工资收入中住房消费含量在增加，房改补贴正陆续发放到位。
四，如果经济适用房真的将限制在年收入6万元以下的家庭购买，原先购买经济适用房的高收入人群将有部分转向普通商品房。目前购买高价位商品房比重和新盘价格的上升，说明市场供求关系还未对房价产生明显影响。伟业指数显示，今年1季度普通住宅类新项目共有29个，其中价格高于上季度综合价格的共有15个，占新项目总数的52％。
激活房屋市场是降低北京房价的重要手段之一，大量低价（与新房相比）二手房的上市和租赁市场的活跃，会大大降低增量商品房的价格。上海已初步形成的一二三级市场联动的市场交易运行体系是其房地产市场量增价跌、交易活跃、房价趋于合理的主要原因。因此必须在二三级市场上下点立竿见影的工夫，再也不能干打雷不下雨了。
这两条措施虽说是个降低房价的好办法，但在什么都比别人慢一拍的北京（比如福利分房，北京就一延再延）还是感觉远水解不了近渴。
对于买房人来说，笼统地说房价高低没什么实际意义，要看房价的结构，包括区域、类型、品质、时间四个方面，即同一区域、同类产品、同样品质的房子，扣除物价上涨因素，与去年同期相比是涨还是降了。另外，还要看是一手房还是二手房，如果是一手房，每年上涨10％是正常的，因为它要背负利息、风险等经营费用，低开高走是必然的，与房子升值无关。
在整体房价下降很难的情况下，购房者可以消极抵抗，也可以积极出击。 |
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