□ 本文发布于
2000-12-05 16:08:35
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成功的开发需要成熟的设计(张工与小李的对话)
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成功的开发需要成熟的设计(张工与小李的对话)
编者按：
在住宅设计中，发展商与设计师是一种怎样的关系，这种关系对项目开发的成功与否起什么作用，一直是议论的焦点。最近，上投房地产公司总建筑师李玫（简称李工）、上海建筑设计院副总建筑师张行健（简称张工）和上海建筑设计院郁金香花苑、银杏家园主创建筑师李磊（简称小李），就此进行了探讨。本报摘录其中的片断。
住宅设计越来越难做
张工：
近年来，住宅规划设计项目占据了各设计院任务中的很大一部分。但是，设计人员普遍发现，现在的住宅设计越来越难做。市区的一些住宅基地尤甚。具体表现为，基地条件苛刻，开发商要求高，修改频繁等。由于市内可供开发的地块，大多属于"仅存"之地，往往陷于现存建筑包围之中，规划新建筑必然受到这些建筑的很大限制；市区的地价昂贵，开发商大多要求较高的容积率；随着住宅市场越来越成熟，开发商对设计的要求也越来越高，以适应购房者的要求，总之，竞争越来越趋于激烈。由此，开发商对设计单位的选择更是全方位，除了一流的设计能力，对作品有"精品意识"外，还要求设计单位要有完整的设计班子作保证，对市场要有极快的应变能力，对开发商要有积极主动的服务精神。
小李：
最近我院承接的上投房地产公司开发的二个住宅开发项目，就集中反映了这些特点。例一为郁金香花苑。该基地位于上海市卢湾区的西南部--打浦桥地区，面积15006平方米，北侧沿斜土路，东、南、西侧与原有建筑相邻，分别为多层办公楼和住宅楼。容许的容积率为高层住宅4，多层住宅20，并按规定折减10％，容许的建筑密度为30％，要求绿地率大于50％。例二为银杏家园。该基地位于卢湾区中部，整个基地占地18925平方米，周围为已建的居住和工业建筑。容积率为3．4，建筑密度为33％，绿地率为37％。由于以上两基地均陷于已建建筑包围之中，给开发带来很大困难。
开发定位要依靠智力团伙
李工：
开发任何一个项目，对甲方来说，都是一种商业行为。当选择一块地块时，开发商首先要判定的是这一地块是否做得过来，要设定开发定位；结合地块地形和面积，开发定位，设定相应的容积率，并根据经验数据测算开发成本，验证楼面价位。这既是对地块地价的定位，又是对相应的投入资金和建筑标准的定位；还要在投入成本和设定的入住对象层面的购买力之间反复比照，得出"做得过来"或"做不过来"的决策性结论。 当已选定一块地块，一项非常重要的工作是开发商要立即着手编制一份设计任务书，作为向设计方交项目开发定位之底，其中包括通过规划技术经济指标，市政配套设施条件，交控制总投入资金流量之底；通过开发步骤开发方式和开发周期，交投入资金流量之底；通过建筑标准，交控制造价之底；通过房型及其面积和户室比，交入住对象层面的生活方式之底。编制的过程是甲方再研究确认开发定位的过程。往往有些甲方对这一工作不予以充分重视，于是会在设计方案阶段造成反反复复，在摇摇摆摆中补再研究确认开发定位之缺。看来今后有必要大力推行编制好设计任务书这一重要环节。
张工：
当设计任务书编制完毕，设计招标工作提上日程，选好评委和投标设计方是至关重要的。因为开发定位要靠设计方的智力和经验，通过他们的创作，产出智力产品--设计方案，并予以具体化的。又因为开发定位在设计方案中的体现有着技巧质量的问题。要靠有眼力的评委的识别其潜能和点拨方向。因此，开发商从盈利目标出发，一定要选准这两方面的角色。其实，要准确地选择并不难，只需开发商先解决好自身一个观念问题，即如何看待与设计师的关系，是合作关系，还是雇佣关系；是要一个智力团伙，还是要一个言听计从的绘图机器和传声筒。摆正了这个关系后，总能通过努力选定对象的。李工：
设计方具有急开发商所急的观念也很重要。当我们发现在"银杏家园"设计工作中，跃层在这一地块具有相当风险，提请设计方作必要的修改，得到了他们的支持和理解。而在"郁金香花苑"二期平面设计时，把我公司的设想平面绘成图的办法，似有强加于设计方之嫌，但为了更好地说明意向，用图表示也未尝不可，关键在于要允许设计方在这一意向上加以发展，变成更完善的方案。果然，设计方以最快的速度反馈了这个方案，前后修改了15稿，将我公司的设想和设计院的构思完美地融合在最终方案中，使方案更合理，为我公司欣然接受。
设计过程应求精创新
小李：
在从方案到施工图的具体设计过程中，我的体会有以下几个方面需引起重视：
●重视日照分析，调整好总体和单体设计。据有关部门反映，日照问题引起的纠纷己成为房产开发商与周围居民之间的首要纠纷。因此，在设计时，解决好现存建筑对基地的日照影响，或是新建建筑对现存建筑的日照影响，就成为关系到房产开发成败的关键所在。设计人员需要借助于日照的高度角和方位角，或采取建筑群体高低不同层数，顶层北向退台等手法，来满足规范对各户的日照要求。因此日照分析也是一个由浅入深、由表及里的反复研究完善的过程。但由于日照的苛刻要求，也会造成建筑形体的一些意想不到的变化，而"因祸得福"。
●重视总体环境设计和设施配套。总体环境设计同样受到基地和周围现存建筑的很大限制。基地大小、朝向、该地区详细规划的要求，加上规划部门的一些具体要求，直接影响到基地开发的总容量、单栋建筑的过深大小。但是在房型平面相对成熟的今天，总体环境质量已成了销售的卖点之一。例如小区入口处理，集中绿地，住宅前后绿地，建筑小品，小区内公共建筑，停车场的配置，人行车行道的组织等。
●重视建筑立面的处理。确实，在房型平面相对成熟的今天，除了总体环境质量外，建筑的外观成了销售的又一个卖点。掌握好建筑的外观处理分寸，正确把握建筑风格，也是当前住宅设计所面临的一大热点。既不要盲目追风，也不能对建筑外观设计草草了事。在"郁金香花苑"和"银杏家园"的建筑外观处理时，我们力求与上海这个历史都市的地方风貌相协调，也要符合上述两个小区"郁金香花苑"和"银杏家园"命题的文化内涵。根据住宅建筑的特点，大多为标准单元的重复和叠加，大块面处理强调面的虚实对比和节奏变化，并辅以不同颜色的色块组合和包带的镶嵌。同时，依据两基地住宅楼的组合特点，抓住跃层单元的特色，在顶部做重点处理。在"郁金香花苑"中，突出顶部单元组合的高低错落，不同方向斜屋面的穿插，与标准层各异的窗洞构图，给人以丰富多彩而又温馨的视觉感受。
李工：
由此种种经历证实，不论从外部或内部，开发商一定要认识到设计的作用，有赖于高质量的设计，去确保开发项目通向畅销之路。 |
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