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2001-05-17 10:18:55
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企业经济透视： 带剌的玫瑰园
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主持人的话
推动企业的资本经营，进军房地产业，已成为一些有实力的施工企业进一步拓展市场的必然选择。建筑企业与房地产企业虽属同族兄弟，天天照面，但只要你跨过这道门坎，便会有另一番更为严峻的搏杀与危机。如何去应对市场，把握机遇，这确实需要建筑企业家换一下“脑子”，用不同于施工企业的经营方式去重新整理自己的思维方式与市场观。在风险与暴利同存的不规范市场，对企业家来说，过人的智慧和对市场敏锐的洞察力绝对是最重要的，而千万别玩所谓的“规则游戏”本期推出的“带剌的玫瑰园”，就是中国房地产业一宗最典型的败局案，它从一个侧面告诫已经进入或即将要进入房地产领域的施工企业：入市要谨慎。
北京玫瑰园的兴衰沉沦虽已成为往事，但这朵今后在中国房地产业发展史上肯定会留下一笔的带刺的玫瑰，足以让已经涉足或即将准备涉足的施工企业老总们细细解读――
[解读提要]
从北京市中心驱车往北，行２５公里就到了昌平县的沙河镇。这里，一大片极具现代气息的别墅群便赫然出现在眼前：它们各具风韵，如贵妇人般气质不凡；它们又气势恢宏，错落有致,与远近的山水树丛悠然一体，实在是一处千里难觅的绝佳居处。
它有一个很好听的名字：北京玫瑰园。同时，还有一个很显赫的背景：这是中国迄今面积最大的别墅开发区，一度被誉为“首都第一别墅”。可是，它又有着一个近乎耻辱的记录：它是全国最大的破产房地产项目，同时亦是全国破产案标最高的企业。
１９９２年１２月５日，在当时还十分冷清偏僻的北京昌平沙河镇小蔡村，一块硕大的公司招牌挂出来了：京港合资飞达玫瑰园别墅有限公司。公司的主人叫刘常明。他的身份是当时十分受宠的“港商”，但他原本是一个地道的北京人。１９８４年，他靠当“章光101代理商一夜暴富”，在短短的一两年里，他就摇身跻入当时国内还属凤毛麟角的“百万富翁俱乐部”。刘常明显然不是那种小富即安的人，他有敏锐的商业触角和大胆的操作能力，１９９２年，刘常明获得香港常住居民身份，注册成立中国飞达（香港）房地产有限公司，完成了向香港大老板转型的全过程。
京城房地产业遽然升温，精明的刘常明当然不会放过这一千载难逢的发财机遇，心比天高的他要搞就搞一个惊天动地的，很快他击败众多竞争者抢到了昌平县沙河镇的这块地。
飞达玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司与昌平县房地产开发总公司合资开发，两家分别占股份４５％（现资投入）、５５％（土地投入），注册资金１５００万美元，投资预算４５００万美元，折合人民币约3.5亿元。玫瑰园占地４９９万平方米，规划建设别墅８００余套，每套售价３００万元以上。这一项目宛如芙蓉出水，一开盘就被誉为“首都第一别墅”而备受瞩目。
然而，一心想当“北京李嘉诚”的刘常明却没有李嘉诚的智慧和运气。３５亿元的玫瑰园工程浩大，时日漫长，发展商的资本和营运能力至关重要。刘常明凭借权力背景赢得了这一项目，可是他连一点楼盘开发的经验都没有。同时他也缺少源源不断的开发资金。
（编辑点评：在房地产市场还很不规范的中国，类似于刘常明的开发商为数不少，涉足房地产市场还不深的施工企业，尤其要三思而行。据一些业内人士分析，刘常明其实从一开始就没有打算认认真真地造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼，圈一笔钱就溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过，刘常明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商，他像一个狡谲的猎人把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物上钩。）
猎物终于等到。他便是香港利达行的邓智仁，据称他是俊杰如云的香港楼市中的一个“神奇小子”。在香港弹丸之地已颇感局促的邓智仁在小平南巡讲话后，顿时嗅到了巨大的商机。他在第一时间赶赴内地，在相继考察了上海和北京后，他认为：“上海很开放，房地产太热了，不适于全面进入。而北京房地产市场潜力很大。”于是，邓智仁长驻北京，在香港屡战屡胜的他已经不满足于赚取百分之几的佣金了，他要在更大地方开山立派，要占有整个一座金山。他以那独特而高远的专家目光一眼就瞄上了玫瑰园。
于是，邓智仁以香港利达行４０％的股权作抵押，通过４家公司集资１亿港币，首期动用６０００万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园２万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。
邓智仁推销玫瑰园的第一招是“围魏救赵”；先推销北京，再推销玫瑰园。他挟资１０００万元，先后组团赴香港、美国、韩国推介北京，吸引华商的注意力，凭借其娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了８０套，相当于不久前他购入２万平方米的购价。
开局的第一碗开胃羹实在是太鲜美了。邓智仁认定这就是他苦觅已久的大金山，就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻。邓智仁处心积虑，步步进逼，通过一连串的股权转让最终以８０００万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。刘常明空手套白狼，最终落得个身败名裂的下场。
房产代理业有一句很出名的行话：“没有卖不出的房，只有卖不出的点子。”的确，在房地产领域，房产代理是一个低资本、高智商的行业。相比较，代理商与开发商的职业要求则有很大的差异性，甚至算得上是一河之隔两重天。在房产代理业无人能敌的邓智仁一旦转入开发商的角色便显出其底蕴的浅薄和经验不足了。
（编辑点评：施工企业投资开发房地产，是否同样会遇到底蕴浅薄和经验不足的陷阱呢？）
邓智仁以区区８０００万港币智取玫瑰园的开发权，可谓一战而胜，极其漂亮。要知道，当时正是北京地皮大涨之际，同城另一个由港商投资的项目仅前期铺垫费用就高达２亿元。当时曾有人对邓智仁的“鹊巢鸠占”颇有微词，邓智仁则以自己的一套经商哲学振振反驳：“在商业竞争中，没有道德可讲，我们都要按政府制订的游戏法则来玩，如果我违法了，你可以去告我。靠道德约束市场竞争根本不可能，也没有意义。”
香港来的邓智仁是一个喜欢把聪明和狡猾写在脸上的人，可是，“会玩游戏”的他万万没有料到，那个被他一掌推出玫瑰园的刘常明却是一个比他更不讲道德、更会玩游戏的人。在法人、董事长的宝座上还没坐暖屁股，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规，玫瑰园的销售许可证是刘常明打通高官由北京市特批的，可是审批文件则是昌平县的地方文本而并未得到北京市政府的复核，其中绝大多数为越俎代庖之作，也就是说，玫瑰园的合法地位尚有待重新确立。这显然是最让邓智仁大吃一惊的事，在北京没根没底、原本指望靠刘常明的钻营借梯上楼的他，很快掉进了跑批文、走关系的恼人漩涡中。
此外，刘常明留下的一堆烂账也超乎邓智仁的想象。别墅还没卖出几套，经济纠纷就已经冒出十多件了。他已隐隐感觉到，他处心积虑花８０００万港币买来的，可能是一张大贼船的船票。
就在邓智仁为玫瑰园的合法身份四处奔走的时候，中国经济“一管就死，一放就乱”的怪规律再度应验。由于各地脱离实际大上工程，宏观景气突然逆转，中央提出了“宏观调控，治理整顿”的方针，并严令停建“楼堂馆所”，像玫瑰园这样的外销别墅项目首当其冲。银根紧缩导致业已开工的玫瑰园停停建建，隐入进退无度的窘境，邓智仁只有拿利达行的钱一次次地给玫瑰园输血，那些他十分“轻易”地赚来的钱现在又十分无奈地掏了出来。其间，玫瑰园的另一家大股东又频繁发生更变，人进人出，转来转去，利达行的股份增加到９０％，玫瑰园真成“独家经营”了。也许这就是邓智仁身陷玫瑰园走向一败涂地的开始。
（专家分析：如果没有刘常明的这些批文猫腻和烂账，玫瑰园是不是就俏丽可人了？有很多专家对此表示怀疑。他们认为，邓智仁从一开始就犯了一个战略判断的大错误。用万科掌门人王石的话说，玫瑰园从一开始就是一个注定的败局。玫瑰园占地面积近５０万平方米，而迄今上海或北京成功的别墅项目很少有超过１０万平方米的，因此玫瑰园的当量之大超出了正常的市场容量；其次，玫瑰园以外销为主打目标，而哪怕是在深圳这样毗邻港澳的外向型城市，楼市的外销比例也不过１０％。因此，刘常明和邓智仁搞玫瑰园项目，是被房地产泡沫所惑。）
１９９４年９月，在邓智仁的上百次奔波下，北京市土地管理局终于与利达公司正式达成土地出让协议。根据规定，土地出让年限为７０年，利达公司向土管局支付土地使用权出让金每平方米３００元，共计１５亿元，到１９９５年底分３笔付清。
一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金，深陷玫瑰园的邓智仁欲哭无泪，此时刘常明已魂归西天，他想要掐的脖子都不知道该上哪儿找了。为了让游戏继续玩下去，他只好走上负债经营的道路。其中第一笔债务即是向北京一家有“背景”的公司借债７２０万美元及３４２２万元人民币，在银根日趋紧缩的大氛围中，邓智仁的这些借款都是通过非正常渠道拆借的短期高息资金，他不熟悉大陆在资金运作中的种种猫腻，这些钱层层转借到他手上，已是息上加息高得吓人。他贸然闯进这个圈子，看得心惊肉跳，借得胆战心惊，不知不觉中已是债台高筑。
而此刻，北京房地产市场正滑入空前低谷，市场异常萧条，豪华别墅和高档公寓更是全面滞销。邓智仁纵有天大本事也无力回天，玫瑰园的销售陷入停顿。此时此刻，利达公司拆借的短期高息资金陆续到期，玫瑰园根本无力偿还。邓智仁只好转变战略，开始将玫瑰园从外销转向内销。
为了推动内销，邓智仁把他在香港的一批售楼明星“空降”到北京，希望在短时间内毕其功于一役。这些香港职员月薪都在５万至６万元左右，加上住宿和往返机票,每个人平均每月要花掉公司９万元以上，这笔钱至少可以雇用十个有能力的北京人。人员成本的高昂直接导致公司竞争力的下降。同时，香港来的管理人员又与当地人发生文化和观念上的冲突，内地人员工作干得出色却薪水拿得极低，积极性受挫；而香港策划人员则不清楚内地市场的千差万别，以弹丸之地的规律硬套到大陆市场头上，以至于利达公司很快陷入内外交困的境地。
到１９９５年秋天，利达公司已先后向玫瑰园注资９０００万元港币，再往后就粮尽弹绝了，那笔巨额的土地出让金也在交纳了８１００万元之后，就再也难以为继。
（编辑点评：决定一个经营活动成败的要素有很多，如决策、技术、资金、人才等等，而还有很重要的一项却常常被忽视了，那就是时间。时间会把资产变成债务，把利润变成亏损，把优势变成劣势。）
很快熬到了１９９７年，玫瑰园第一期工程的１８６套别墅建成，并部分通过验收合格取得了产权证，达到了入住的水平。另外，还有２０２套别野主体已完成，待装修。更重要的是，整个４９９万平方米别墅区的基础建设已告完成，由于规划超前，设计时尚，别墅区给人的印象颇佳，的确有“第一别墅”的大家风范。但就在这时候，利达公司已无后续资金跟进，连让已交纳房款的首批买房者入住的运营资金都没有了。
在多方股权转让无果的情况下，精疲力竭的邓智仁终于下定决心从已经整整纠缠了他4年之久的玫瑰园噩梦中逃出。香港金时有限公司老板陆苍成为下一个玫瑰园主人。他入主条件之低简直让人不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款另送五套别墅。邓智仁将偌大的一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了陆苍，当然这里面也包括玫瑰园所欠下的“天文”债务：６５亿元。
陆苍显然是另一个梦想在玫瑰园里攫到黄金的冒险家。在他看来，尽管玫瑰园债台高筑，但每平方米３００元的土地出让成本，还是很有优势的，其潜在升值空间十分诱人，况且１８６幢别墅已经亭亭玉立地建在那儿了，其中只有７３套收取了３０％的预付款，如果将其以每平方米１８００美元的市价全场售出，便足以还清当时欠下的所有债务。而玫瑰园一期开发仅用２００亩地，尚余６００亩，且是基础设施齐备的“熟地”，更何况京昌高速公路业已修通，昌平地价狂涨三倍，即使炒一把地皮也可大赚一票。
为了实现“摘桃子”计划，在房地产业界无甚经验的陆苍又将当初与邓智仁闹得天怨人怒被扫地出门的手下请了回来。此举显然激怒了邓智仁，其时玫瑰园和利达公司官司缠身，中间的重重法律关系除邓智仁外没有人能完全搞清，而他不仅不配合，反倒从中作梗。到位不到四个月的邓智仁旧部突然在北京的家中被山西省公安局带走，从此渺无音讯。上百位购房港人实在忍无可忍，集体向法院提起诉讼。结果十五、六家法院的封条覆盖了玫瑰园的每一寸土地。
１９９７年９月１０日，北京第一中级人民法院裁定北京利达玫瑰园别墅有限公司进入破产还债程序，要求债权人向法院申报债权。三月后，共计有１０５家债权人进行了债权登记，债权申报总额高达人民币１０亿余元。
第二年３月，受法院委托，北京市房地产价格评估事务所对利达玫瑰园进行评估，确定“玫瑰园别墅区”项目用地及地上物的市场价格为人民币５９９亿元。同期，北京市审计事务所对利达玫瑰园的所有账进行审计，玫瑰园资不抵债，差额１亿余元。
1998年７月２１日，法院公告：北京利达公司玫瑰园正式破产，由法院破产清算组接管，并择日拍卖。
（编辑点评：“玫瑰园”事件或许早已在业内人士中烟消云散，但编辑之所以将这段离奇的过程剪辑成篇，意在透视一种现象和折射出市场的另一面。“玫瑰园”不是一个美丽的故事，而是一课反面的教程，读懂它会悟出一个真谛：失败也是金！）
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