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2012-04-01 17:50:09

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深圳“信诺科技园”项目方案招标

1. 投标项目名称:信诺科技园(暂定名)

2. 项目基本概况:

2.1 项目地理位置:位于深圳市东滨路与月亮湾大道交界处。处于前海中心区与南油商业区的中间地带,其西侧紧靠前海中心区,南望大南山,地理位置十分优越。
2.2 土地现状:地块基本为长方形,呈东北西南走向。现状建筑多为7-9层,性质包括厂房、宿舍、研发楼。
2.3 土地相邻情况:
东面:紧邻中桥制衣厂
南面:新建住宅小区,农贸市场
西面:汽修厂,靠前海中心区
北面:鼎太风华高尚小区

2.4 周边景观:
项目西面远眺珠江口,东及北面南山城市景观,南面是大南山自然景观,整个地块周边的自然景观得天独厚,人文景观优势独特。
2.5 交通概况:
东邻前海路,南望西部通道,西邻月亮湾大道、平南铁路,北邻东滨路。对外交通条件良好。

3. 项目规划要点:


按相关政策,项目指标在开发中可理解参照下图实施产品建设。


4. 设计依据

4.1 《南山区信诺科技园升级专项规划》的批复
4.2 国家和地方有关的规范、法规和文件及城市规划准则。

5. 项目整体定位与开发设想

5.1 项目发展目标
5.1.1 总体定位:前海CBD门户综合体
诠释:项目的区位决定了项目的城市地标性,同时也满足规划上的要求,也对应区域内部和外部竞争的发展战略要求,项目必须打造进入前海中心区的地标物业,使物业具备先行融入前海大开发的功能基础,利用物业的多元布局,形成综合体物业。
5.1.2 写字楼定位:前海中心区门户
诠释:国际生态型:产品的发展方向之一,是集国际化形象、生态设计、高科技配置的高级写字楼产品。
甲级商务地标:同样为产品的发展方向之一,项目的目标是打造成甲级商务性质的地标性写字楼产品。
5.1.3 配套展示建筑及配套设施定位:全方位商务功能配套、时尚科技商务中心
5.1.4 配套宿舍定位:
诠释: 以服务品质为重点,针对下一代互联网技术培训IPV6技术服务和IPV6上下游产品推广等高科技人群居住及商务人群使用的高等级宿舍,具备短期商务办公,中短期居住的功能。可以适应未来发展的需求。
5.2 项目档次定位:物业品质为中高档偏上。
5.3 项目规划的主导思想要体现:科技、生态、文化、和谐、实用、美观等原则。
5.4 目标客户群定位:
本项目的进驻客户定位于前海中心区先行企业及南山区域企业,客户档次为同行业中的知名企业(出于前海中心区为深港合作区这一高端定位)。销售客户面对区域内投资客户及投资兼自用客户。
5.5 投资控制
造价控制要求:按照销售面积的每平方米造价控制概算的形式,对项目的造价投入标准进行指标控制,做好项目的整体投入产出、建筑成本分析。通过规划设计努力控制好项目的建设成本。
5.6 产品指标
产业用房:(需要考虑50%面积出售的完整性)

宿舍:


6. 设计内容与要求

6.1 总平面规划、设计布局要求:
6.1.1 总体布局分期开发,通过规划把地块的优势发挥出来,通过合理设计妥善解决该地块交通不畅、容积率高等情况所带来的规划难度问题。
6.1.2 合理组织项目周边地区各种车流、人流的同时,充分考虑未来月亮湾大道跨线桥对规划的影响:要特别重视项目办公、商业和公寓人流合理的引导,使其从场周边方便、快捷的引导进入本项目。
(1) 在交通流线、人流出入的安排上,考虑方便公寓的快捷和舒适出行,做到与商业、写字楼人流及各种车流的分离,做到互不影响。
(2) 为了增加本项目的经济幅射能力,沿街考虑设置公交站台,以加快人、车、物的快速和便捷的流动,实现园区所处片区内交通与城市交通的便捷转换,主要为以后往来片区的穿梭公交车及出租车停靠。
(3) 在配套服务功能规划上,考虑东滨路设主要入口,将街区人流自然地引入到综合配套服务区域,并与写字楼入口有机结合,其余次入口考虑与街道结合。
(4) 写字楼与公寓主入口位置要与城市道路紧密连接,居住人流与产业及商业人流尽量减少交叉,以免相互干扰。
(5) 设计时考虑如何减少月亮湾大道带来的的噪音影响与周边建筑带来的规划不利等因素。
(6) 本项目规划在建筑外部空间的处理、序列空间的组织、交通流线系统的构筑、不利因素的规避、商业价值的开发、建筑景观营造、建筑形象塑造与屋顶园林景观环艺等的系列建筑与环境的空间场所场景的组织设计、表现与解说,均为本次招标设计方案中重要评审指标内容之一。
6.2 停车场规划、设计要求:
停车场主要考虑地下停车,在满足停车与设备用房要求前提下,可以尽可能多设计地下空间,满足未来项目车辆增长的需求。电梯可直接下到地下车库,自动扶梯与商业有效结合并考虑一次到位。
6.3 配套服务、设计要求:
本项目综合服务定位于高科技产品展示、商务洽谈、会议中心及配套的餐饮、休闲于一体的一站式综合服务中心。由于综合服务发展与规划息息相关,如何做好规划使得综合服务价值得到充分体现,是评判设计方案的重要指标。
(1) 设计中需要重点结合项目地块性质及指标要求,通过设计手段实现后期商业运营空间最大化。使用面积在2~3万平方米之间为宜。
(2) 设计中分析综合服务区人流动向,合理布置交通设施。
6.4 产业用房规划、设计要求:
(1) 规划原则:充分利用土地资源,为入驻企业创造高效、灵活、舒适、方便的使用空间和功能齐全的配套设施;强化城市景观;处理好产业用房与宿舍建筑的关系。
(2) 由于50%面积要对外销售,需要考虑销售单体与持有物业的独立性,做到户型不影响。
(3) 产业用房按甲级写字楼标准规划。在选择好节能、经济、便于管理的空调形式的前提下,要求投标单位在控制楼体高度、控制造价的同时,合理安排,保证办公空间净高达到2.8米以上。
(4) 解决好自然通风、采光、布局合理、使用率提高等问题,通过设计手段提高单元空间的使用效率与范围。
(5) 作为片区的标志性建筑之一,应屏弃浮躁和夸张的造型手段和用材用料,用简约、含蓄和流畅的线条和体块,塑造大气和庄重的建筑形象,以展示建筑的昭示性和建筑华美形象。
(6) 内部交通要求:安排好办公流线(楼内办公人员和来访客人的交通线路)、服务流线(楼宇的管理、咨询和服务人员的活动流线)和物品流线;使内部交通便捷清晰,减少相互干扰,以达成有机联系。
(7) 大堂设计要求:大堂空间设计需有一定的视觉冲击力,功能兼顾接待、休息、大堂清吧等,并可结合生态景观设计。
(8) 物业以不超过100米为准,但在120米限高的指标下,可以酌情考虑增加立面效果和广告宣传等相关内容。
6.5 宿舍规划、设计要求
(1) 宿舍设计过程中充分考虑公寓的私密性、舒适性和安全性,具有独立、安全的交通通道,不受产业客流的影响,考虑可以提供独立电梯、入口大堂;充分考虑每个户型单元的朝向及景观,保证每户享有安静、舒适、安全、私密的室内景观的同时,又享受不同方位的自然景观,而不受与之相邻的写字楼等建筑的影响。
(2) 考虑用地性质的情况下,方案规划户型平面,平面设计动静分明,方正实用,私密性强。在公共空间、入户方式、灰空间、可赠送面积、使用率等方面为客户提供优质产品和附加值。在空调布置、开窗方式、管线布置、厨房和洗手间布置等方面体现设计的精巧和细致。要求实现高层80%以上的合理实用率。方案二要保证设计户型方正,主要房间必须无梁无柱,满足“四明”条件(明厅、明卧、明厨、明卫),注意朝向及景观优越,以保证居住素质的舒适、私密的品质,确保小区各个户型的均好性。
(3) 宿舍建筑外立面风格做到现代感强烈,要求造型大方、比例协调、轻巧飘逸、具有一定动感,色彩明快或雅致,不超过三色为宜。
(4) 应充分考虑周边干道(主要为月亮湾大道)的噪音对项目的影响,确保居住环境指标符合相关要求;并规避西向的地块未来发展对项目的视线干扰。
(5)公共交通部分和楼层电梯厅尽可能做到自然采光通风。首层大堂需按5星级酒店标准进行设计,使用中高档材料进行装修。车库大堂也要达到一定的舒适标准,形成双首层大堂效应;
(6)电梯井道应尽量远离主要房间,避免电梯噪音对房间产生影响。
6.6 景观设计与利用要求:
利用配套服务区裙楼屋顶营造好项目内部的园林景观,项目以生态园林景观为主,辅以少量水景景观,可向立体与多层次发展。

7. 设计成果

投标方案设计文件除按国家及深圳对方案设计报审图纸的有关规定执行外,需满足以下要求:
(1) 图纸请一律按A3规格印制、装订,每个方案请提供设计图8套。
(2) 图纸内容包括设计说明及指标核算、总体鸟瞰图(鸟瞰或仰视,彩色)、局部室外透视图(彩色)、总体规划平面图(彩色)、日照和景观分析图、交通和消防分析图、噪音分析图、商业布局与分析图;各产品单体各层平面图、各立面图、街景效果图等、展现设计者思想观点及空间特色的其他形象设计表达等。(可根据项目具体情况增加或减少相应的图纸内容)。小区车辆交通分析,小区人流步行系统交通分析。
(3) 请提供作展示用的总体规划平面图,总体鸟瞰图、局部室外透视图等,要求统一为A1规格彩色展板,表现方式不限。在装订成册的本装图中也要有相应的效果图照片,便于有关人员评选时对照阅读。
(4) 有关建筑面积、实用率、建筑用材等各个方面的技术经济分析及数据,以及设计估算、拟用主要材料说明或样图等。
(5) 需要提供设计的所有电子文件,图纸格式为AUTOCAD格式,图片为JPG格式。(包括方案设计图纸所有内容)
(6) 需要提供15分钟左右的POWERPOINT文件(配解说声音),作为设计的介绍文件。
(7) 为表示公平竞争,所有设计方案文件、模型切勿表明设计单位及签名,所有可能说明设计单位身份的标志均应避免在设计成果中出现。
(8) 本项目为前海中心区中区门户,受市南山区相关部门高度重视,投标文件及参评资料力求符合相关技术标准和要求。
(9) 建筑方案设计单位确定后,由选定设计单位根据本设计任务书和业主的意见提供(1:300)比例的模型,应表明与周边建筑的关系。

8. 设计时间

(1) 本次投标方案设计时间为30天,即 2012 年 4 月 1 日至 2012 年
4 月 30 日。
(2) 评标时间:预计交付设计标书即日起三日内召开专家评审会,具体时间电话提前1-2天通知。
(3) 中标与补偿
① 经评审委员会投票推选出2个优选方案,由甲方根据投资开发综合考虑确定中标方案。
② 中标单位,将获得该项目的设计资格,设计费用双方议定。获邀请的其它设计单位,如未中标将获得10万元(人民币)补偿费用。
③ 招标信息在网上发布后,对于网上自愿参与投标的设计单位,其方案设计未被选中的,招标单位不支付补偿费。
(4) 交标时间为 2012 年5 月 2日下午4:00。届时,请将设计所有投标文件,
送达深圳市信诺电讯有限公司3楼办公室。联系人:罗小堂,联系电话18925285315

9. 评选办法

9.1评审机构
邀请深圳市著名建筑设计专家组成评审委员会,并由深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局监督评审,评审委员会评委由5人或5人以上单数组成。
9.2评审方式
(1)评审按照招标方案的要求和条件进行,对所有应征方都采用相同的程序和标准。
(2)评审将对建筑方案进行评审投票。
9.3评审原则
(1)竞争优选;
(2)公正、公平、科学合理
(3)质量好、信誉高、售后服务完善。

10. 其他注意事项:

(1) 有关规划设计要符合国家和深圳市有关法规。
(2) 方案须满足送政府有关部门审批通过之要求,如有关设计未能通过审核,中标单位须负责修改相关的设计,直至通过政府有关部门的审批。
(3) 本设计任务书未提及或不详部分请参照有关附件,也可直接与招标人联系:
联系人: 罗小堂
电 话:18925285315
传 真:26483485

深圳市信诺电讯有限公司

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