|
|
|
全球最大是怎么来的
第一财经周刊
|
一个城市和一个商人的野心。
在成都即将出现一座世界上最大的单体建筑，不论结果如何，它的过程都是一个曲折而典型的中国故事。
而建筑师们也该多了解一下，这些所谓的“地标”或者“超级项目”，是怎么来的，以及为什么要来。
……起初，邓鸿只有一个成都南四环边上3万平方米的水上乐园项目。
准确点说，当时这个水上乐园还只是一个室内游泳池，它是成都世纪城的配套设施。邓鸿创办的会展旅游集团，2008年在成都南城建造了以会展为主的综合体项目世纪城，它还包括了洲际、洲际假日两家酒店和天鹅湖花园小区，邓鸿认为这里需要一个游泳池，他把位置选在了世纪城洲际酒店背后的空地上。除此之外再搭配一座风情小岛，每天晚上做一场歌舞秀。这是他当时的全部构想。
出了成都，没有多少人知道这家公司。它不是上市公司，此前最为人所知的项目，是九寨沟原始森林里那座花费20亿元建造的洲际大饭店。在会展旅游集团宣传册上列举的辉煌成就里，写着“拥有五星、四星级酒店7家，是英国洲际酒店管理集团全球最大的战略合作伙伴”。它目前所有的酒店项目，都是和洲际合作，这可能是唯一让你对这家公司产生熟悉感的事情。
也没有多少人了解邓鸿，他对自己的描述是曾是个画家，在他开发的许多项目的房间内都挂上了他的画。他做过军人，是中国改革开放后最早一拨商人中的一个，20来岁时在成都青年路摆摊卖牛仔裤，然后开装修公司、广告公司，甚至开过餐馆，还给人画过壁画。1993年去美国做生意，1995年回到成都做了沙湾会展中心。这位商人还曾两次入选“福布斯中国富豪榜”前400名—2006年，他9亿身价排名第327位；2008年是13.9亿身价排名339位。
但这仅仅只是故事的开始。很快，你会发现这个当初只有3万平方米的水上乐园，变成了全球最大的单体建筑，它被放大了63倍—直至190万平方米。它也需要一个更有气势的名字来配合，邓鸿把这座建筑命名为“新世纪环球中心”。
“没有比这更大的建筑了，莫斯科将要建一座200多万平方米的建筑，可它要到2015年，甚至要更长的时间才能完工。”会展旅游集团高级顾问黄效融对《第一财经周刊》说。
“一家快时尚品牌亚太区的CEO看到这个项目惊叹说，这比他看到的波音公司的装备间还要大。”盈石集团招商总监付旭所在的公司负责这座庞然大物里购物中心的招商工作。那个快时尚品牌之后在新世纪环球中心签下了2000平方米，将在这里开出西南旗舰店。
付旭几乎每天都要去新世纪环球中心两三次。他喜欢带客户到已经完工的购物中心主体建筑里瞧瞧，让对方身临其境，“看到这座庞然大物，几乎人人都会感到惊讶。”
这座长500米、宽400米、最高点122米的建筑，里面包含了40万平方米购物中心，80万平方米写字楼；洲际集团将在这里开出两家酒店，它们共45万平方米、有1000间客房；原来的水上乐园已变为一片25万平方米的海洋乐园—400多米的海岸线、5000多平方米的人造沙滩、7000多平方米的海边木平台、1万个更衣柜；还有长150米、高近40米的世界最大室内LED屏幕。
这座建筑所在的位置也非常特别。
它的东侧是长度超过100公里的世界最长城市中轴线，从北端的三星堆遗址一路垂直南下通达天府新区。
它的南侧则是总长85公里，包含6个湖泊8个湿地，面积高达117平方公里的世界最大环城公园。
邓鸿要建全球最大建筑的想法，并非最初就有，但很快他就发现，他将完成一个伟大的成就。他提出让新世纪环球中心成为“地标建筑”，宣传口号是“从这里看世界，世界看这里”，而在公司为此制作的宣传片的开头，依次出现了三座建筑—埃及金字塔、迪拜哈利法塔以及中国成都新世纪环球中心。“迪拜有最高建筑，我们有最大建筑。”这是邓鸿想要的。
邓鸿的野心，在成都这个生气勃勃的中国西南城市中得以实现。这座城市有着关于发展的一系列庞大的计划—它重新规划了天府新区、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区等13个战略功能区，9条地铁线路也正在建造。这让开发商们趋之若鹜。按四川省商业地产联盟的数据，2011年大成都范围内在建的城市综合体达到150个，主城区超过110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米。个数和总体量，成都都是中国之最。
没有人怀疑新世纪环球中心对于这座城市的重要性，“这里就是上海的浦东。”美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏这样描述它所在的天府新区。而新世纪环球中心还仿照了北京鸟巢这类标志性建筑的做法，建造在了成都的中轴线南延线上，地铁1号线从这里穿过。在成都市的规划馆里，它被单独拿出来做介绍。
在很长的一段时间里，邓鸿其实都不知该如何定义自己的公司。“我们是一家会展企业吗？还是一家房地产开发企业？公司一直想编写一本册子来介绍自己，但总是难产，就是每一次我们要去说明这家公司是干什么的时候，总是很困难。”会展旅游集团常务副总裁柳林对《第一财经周刊》说。
邓鸿的起步是成都国际会议展览中心，成都人习惯称之为沙湾会展中心，它位于成都市金牛区沙湾路。
1990年代初期，那里还是钢材、水泥一条街，村民将自家的民房出租给生意人，它还有着一个计划经济时代的名字—生产资料市场。刚从美国回来的邓鸿看中了这里，他将这片城乡结合部的市场买了下来，想法是盖一个六七万平方米的生产资料Mall。Mall的形式是他刚从美国学来的，而六七万平方米在当时的成都也是一个大项目。
这个大建筑很快就被成都市政府看中，“他们觉得这么大一个地方，做卖场有点可惜了。”柳林回忆说。当时成都的春季全国糖酒会规模正变得越来越大，容纳它的地方从四川省展览馆一直向外延展，每到糖酒会期间，成都市的交通就会瘫痪。成都需要一个更大的展馆来举办展会。
就这样，生产资料市场变成了会展中心，但光靠展馆收费来维持运营和偿还银行贷款很难，邓鸿就把三层以上全部做成了酒店，该公司的连锁餐饮项目顺兴老茶馆也在那时成立。
糖酒会带热了这个城乡结合部，金牛区政府因此搬到了沙湾会展中心的对面。成都市政府的会务办公室也主动把原来在省展览馆举办的展会，全部引到沙湾会展中心来。“展会是一个窗口，成都市的产业结构也因为这个项目转变。更多人通过展会认识了成都，邓鸿也因此认识了很多朋友。”柳林说。
邓鸿的公司逐渐在这座城市的发展过程中找到了自己的方向。2005年，支撑了成都会展业10年的沙湾会展中心已不够用，邓鸿开始建造新展馆。总建筑面积200多万平方米的世纪城综合体在2008年建成，这也终于让邓鸿找到了公司的定位—以会展、旅游为主业的综合性房地产开发商。
成都这座城市的发展，改变了这个商人和这家公司的命运，全球最大单体建筑的诞生，也与此紧密相关。
2006年，邓鸿找到了深圳中深建筑设计公司建筑师忽然，当时3万平方米的水上乐园项目想要扩展到6万平方米，邓鸿希望扩大后的建筑有一些设计感。“这看上去就是一个浴缸。”忽然的工作是给这个世纪城的配套游泳池做造型。
邓鸿毕业于北京工业大学建筑系，来自一位员工对他的评价是“他并不是一个很讲究的人，喜欢穿布鞋，看着就像个村干部，他的画也看不懂，很抽象”。绘画让邓鸿“总是有很多天马行空的想法”，柳林说。在开发天鹅湖花园住宅小区时，邓鸿构想的是水上威尼斯—所有楼都建在水上，楼与楼之间需要划船才能到达。但最后这个构想没有实现。忽然也是当时那个项目的设计师。
忽然为6万平方米的建筑设计了海豚的造型，它的功能也更丰富起来，除了游泳和歌舞秀，还增加了冲浪、汤池等设施。邓鸿喜欢这个设计。
2008年汶川地震后，成都市政府召集了当地的几家大型开发商，这座城市需要重振信心，也就需要有一些重点项目。邓鸿说，我们目前只有一个海洋乐园项目了。随后，这个海洋乐园便成了重点项目，它被定义为成都市的名片，并移到了成都市的中轴线上来。
海豚造型变成25万平方米的海浪造型，它的寓意是给成都一片海浪。但最后，那片海浪越来越高、越来越大，“我设计的是一个小茶壶，我会关心茶壶倒水的功能，茶壶圆不圆，壶盖如何匹配，壶嘴多大才恰到好处，但做出来却是一个大茶壶，它看上去并不美。”忽然说这不是他设计的初衷，他的那片海浪被无限放大，这失去了设计上的节奏感。
邓鸿开始转变想法，将海洋乐园作为一个旅游目的地项目进行规划。45万平方米的酒店最先加入其中；然后邓鸿算了另外一笔账，每年的展会人数累计超过3000万人次，海洋乐园每天约6000至8000人进出，酒店有1000间客房，他们需要餐饮、购物，于是40万平方米的购物中心被规划出来。
“项目越做越大，要考虑资金周转问题，我们就在建筑的外围建了一圈写字楼用于销售，这样能快速回笼资金。此前持有的项目回收都非常慢，沙湾会展中心项目10多年才收回成本。”柳林说。用于销售的80万平方米写字楼，承担着回笼资金的责任。它们在还没盖起来时，就以每平方米约一万元的均价销售出去。
忽然的设计稿修改了七八十遍，似乎外人都在怀疑这个庞然大物。在一次研讨会上，专家们提出了各种修改方案，意见都集中在缩小面积上，一些人甚至提出了只在四周建楼、将建筑中间做空的想法，但无论是缩小，还是做空，都无法实现商业价值最大化。“商业价值和建筑美学如何平衡？从商业价值上来讲，它是成功的；但作为建筑艺术，它并不理想。”忽然觉得这就是一个命题作文，出题的人是邓鸿。而他最担忧的是交通问题，这里光是停车位就准备了1.5万个。
最终，整个建筑看上去更像是一座中式宫殿，而不是海浪。忽然设计的那片海浪围绕着一个巨型玻璃天顶，飘在了100多米的高空中。
这座建筑最后定格在190万平方米，图纸加起来有上万张，建筑工人下班吃饭时候的情形同大学里没什么两样。整个项目被分成了12个区来报建和施工，建筑公司是会展旅游集团旗下的四川高标建设。柳林说，因为是分开建设，刚开始很多人都搞不清楚这是什么，直到顶棚的大帽子盖上以后，才感觉是一个整体建筑。
钢结构成了支撑建筑的主要材质，而顶棚大帽子的钢结构东西向跨度约为200米，高度约为100米，南北向跨度约为450米，这相当于一座大桥的跨度。它在旁边的空地上焊接了一年多时间，人多时有1500多名工人同时在作业，最少时也有500多人。焊接好的顶棚架构被平移至建筑旁，再由5辆吊车同时吊起罩上，合拢花费了约3天时间，最后拼接上玻璃。
没有谁对这样规模的大建筑有过经验，这也意味着不停会出现问题，而这些问题则必须被解决。
北京弘高建筑装饰工程设计公司负责新世纪环球中心大堂入口和购物中心的室内设计，按照传统的做法，给大堂安装吊灯只需在大堂搭上脚手架。但这座大建筑却无法采用这种方式，因为大堂高65米，脚手架需要到达63米的高度，该公司设计一院副院长姜剑锋和他的同事们测算发现，一层的地面楼板无法承受63米的脚手架重量，因为它还有地下一层，“这是我接触过的最高的大堂，而且它跨度非常大，下面没有柱子。”最终他们想到的解决办法是反向施工，从建筑顶上反吊下来一个吊篮，在吊篮上完成吊灯的焊接、挂装。同样的问题出现在咖啡售卖区。空调无法从60多米的高度吹下来，要完成送风，就只能从5米多高的地方来完成吊顶。姜剑锋他们想到做一个装饰性的飘带型吊顶，然后把空调放上去往下吹风，但实际上也很难实施。
处理消防方面的事情就更为复杂。就像超高建筑此前没有可行的消防规范一样，超大建筑也没有评定的标准。最极端的例子是海洋乐园，一个无柱的空间怎么来做防火分区，他们请来消防科研所和全国专家来评估。结果是，虽然这是一个室内空间，但可以界定为准室外空间。因为在发生火灾时，大部分灾害都为烟熏所致，消防关注的是倒烟能力，而该建筑有100多米高，烟会升向高空，人在2米以下是安全的。
相较于它的体量，这座建筑的花费并非是一个惊人的数目。会展旅游集团向《第一财经周刊》提供的数字是，新世纪环球中心耗资约120亿人民币，这还包括了单体建筑之外的那座由普利兹克建筑奖获奖者扎哈·哈迪德设计的新世纪当代艺术中心，扎哈·哈迪德用游动的鱼和飞鸟展翅的灵感设计了这座18万平方米的建筑。这个综合体的造价约是哈利法塔的1/4。“如果不是一座单体建筑，而是各个业态分开建造，成本会大得多。”忽然说。
扎哈·哈迪德设计的新世纪当代艺术中心
而司徒文杰要解决的问题则是找到将一个动线长500米的购物中心打通的办法—它太长了，两头极易成为死角。庆幸的是它的营业楼层只有5层(包括地下1层)，“如果又长又高，架构是走不通的。”司徒文杰说，他是北京盈石集团的董事。
他决定将500米长的购物中心一分为二，南边引入两家百货，靠近洲际酒店开一家小的奢侈品百货，旁边再做一家生活方式类的家庭型百货；北边则做成年轻潮流品牌汇集的购物中心。但开两家百货并不容易，因为大部分中国百货公司都是将租赁的面积招商转租，这会让两家百货在招商上出现很高重合度，容易两败俱伤。最后，他们还是决定只引进一家百货公司。
司徒文杰找到了韩国乐天，这家亚洲最大的零售商对于自己在中国开的第一家独资百货店并不满意，它虽然位于天津市中心，但却并不是城市的传统商圈。“成都的消费和天津并不一样，成都之于西南，相当于上海之于长三角，深圳、广州之于珠三角，北京之于京津唐。”司徒文杰对他们说。
盈石给乐天提供了一些数据，这包括成都当地的消费，以及一些同类品牌的营业额。没有人怀疑这座城市的消费能力。2010年时，成都王府井百货雅诗兰黛专柜全年销售6500万元，这已位列该品牌全球专柜第一。
乐天最终看中了成都市场，2012年1月，它租下了这座购物中心里7.8万平方米的面积，并打算招进一些奢侈品牌，还将开出聚集人流的超市业态。
司徒文杰也找到了打通500米动线的方法—他将乐天百货安排在了南边，北边则安排了无印良品、星巴克和银行，这里是写字楼的主入口。而和4楼的打通则依靠餐饮、电影院和溜冰场，这些聚集人流的业态，都被安排在了高层区。
“想想看，海洋乐园每天有6000至8000人进出，还有1.8万人在写字楼里办公，这样每天至少有2.4万人流经过购物中心。”司徒文杰说。他们已为新世纪环球中心引进了近180个品牌。
全球最大单体建筑的聚合效应，让周边其他购物中心感到忧虑，这种宣传能带来大量人流，而旁边的新世纪当代艺术中心则能吸引更多的高端人流。事实确实如此，旁边的奥克斯广场一再推迟开业，玩具反斗城本来签约了旁边的九方购物中心，合同都已经过美国总部审批，但最终它们还是选择了入驻环球中心。
没有哪座城市比成都更热衷于大兴土木了，但蒋鹏觉得成都市场完全能够消化新世纪环球中心这个体量的建筑，如果出问题，那也不是市场的问题，而是这家公司本身的问题，它一直依靠政府的支持发展，公司没有上市，资金更多来源于银行贷款。
一位知情人士对《第一财经周刊》称，12月2日晚，四川省委副书记李春城被中纪委带走调查后，成都的一些开发商也随即被找去协助调查，这其中包括邓鸿，“现在成都的开发商都人心惶惶，即便没有任何问题，之后这些房地产公司想从银行贷款也不会像之前那么容易了。”李春城曾任成都市委书记，在2004年邓鸿获得“成都荣誉市民”称号时，李春城对他的评语为“邓鸿多年的努力打造了成都会展的亮丽风景”。
邓鸿当然希望这一切可以继续下去。天府新区的规划面积达到1578平方公里，是成都中心城区面积的近3倍。成都市委市政府就在新世纪环球中心的一墙之隔，附近还聚集了中级人民法院、四川电视台、银行的后台数据中心等。它还有一个容纳了IBM、英特尔、腾讯、华为等公司近8万员工的高科技软件园。成都大部分的五星级酒店也在这里。当然，这里还有全球最大的单体建筑。
2013年4月28日，它将要开业，柳林说，6月的财富全球论坛，9月的世界华商大会都要在成都举行，涉及到服务业的项目，都必须在这之前完成。
我们期待4月28日。
新世纪环球中心与周边建筑的尺度对比
远眺环球中心
·发表评论 |
|
[更多评论]
[更多话题]
|
|
