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八成地块实建面积超过原规划 [推荐]
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虎年的土地市场依然很热，就在人们为地价是高还是低兴奋议论的背后，殊不知，一些开发商心中早有一本账：大不了时间换空间；再大不了，争取更改土地出让时的规划指标。
这不是开发商想想的。当记者将2003年、2004年出让的地块和最后交付相对比，发现最后实际建成的房子面积80%都超过了土地出让时规划的面积，其中65%的地块超过了1%，有的竟然超出20%～30%，当然，那些狂超的地块还有着看似合法的理由。
八成地块实建面积超出拿地时规划面积
位于钱江新城的盛世钱塘花园2007年便已交付，点开其透明售房网上的每张预售证，可售套数一栏几乎都是零。但奇怪的是，每张预售证上几乎都有上百平方米红色的限制房产挂在网上。知情人士透露说，这部分限制房产是超标建房。
超土地出让时的规划面积建房在业内已是公开的秘密，对于开发商来说，能突破容积率建房总是“捡了便宜”。开发商的超标建房究竟是怎样一个状况？
考虑到交付后的实际情况，记者选择了杭州2003～2004年出让的其中37宗土地进行调查，这些地块几乎都已交付或接近交付，其中24宗是2003年出让的，13宗是2004年出让的。记者调出了当年的土地出让资料，再核对杭州透明售房网上领出预售证的实建面积，结果发现，37宗地块中约80%比出让时的规定面积多，其中有65%以上的地块超出面积在1%以上。
超标1%是个什么概念？以某地块为例，土地出让时的规划面积为179538平方米，最后实际建成了182449平方米，多出2911平方米，以它当时售房的均价1.4万元／平方米计，多出的销售金额有4000万元之巨，而这还算是超标比较少的地块。
这37宗地块大多已经历了2～3年的销售期，从超标比例上看，1%～5%最为常见，也有部分项目在10%以上。更有项目惊人地达到了20%以上，甚至是90%！
这些超标明显的项目是怎么通过审批的？记者了解到的情况是，原来开发商拿地后又重新进行了规划调整。
超标建房90%的背后是开发商重新提高容积率
有些地块的超标让人咂舌。伊萨卡国际城2003年9月份出让，地块规划可建面积为350880平方米，而该项目从杭州透明售房网上查出的实建面积达到了400070平方米，比地块出让时多了14.01%。还有同年出让的下沙另一块宅地，实际建造面积也是大幅提高。
超标面积最高的是钱江新城的华成国际发展大厦。该地块于2003年出让，当时的地块规划可建面积为40908平方米，但透明售房网上可查出的实建面积达到了77890平方米，超标面积达到90.4%。
这些楼盘为何超标面积如此之高？当记者向开发商或政府部门询问时，他们对容积率提高一事的解释口径十分一致，都说是应管委会要求而进行了容积率的上调。
下沙某宅地的开发商说，原先的土地出让容积率为2，后开发商经过申请，将容积率由2调高到2.65，可建面积一下子由287066平方米提高到380362平方米。记者就此事采访下沙相关部门负责人，他表示当时为的是“做大做高，提高下沙土地集约利用率”。事后也按照土地出让时的出让金标准补交了土地出让金。目前，该项目刚刚通过土地复核验收，超标面积在重新调整后的规划面积的1%范围以内。
华成国际发展大厦开发商也向记者解释，2005年该项目地块容积率也提高过，当时钱江新城6个项目是同时提高的，按照政府的说法，也是为了提高土地利用率。
不过，有业内人士认为，如果土地容积率可以随意提高，那么这种竞争本身就是不公平的。而另有知情人士表示，两块地提高容积率的时间都是2005年、2006年，当时的市场行情不好，提高容积率很可能是为了弥补开发商的损失，防止开发商退地。而按照当时的出让标准补交出让金，这个便宜其实赚大了。
有开发商向记者透露，按照杭州市的相关规定，超标在1%以上是通不过土地复核验收的，而有这么多地块和出让时比，超出在1%以上却没有出现三证办理困难，很有可能是重新更改了容积率。
超标建房该怎么补交土地出让金
按照杭州市的相关规定，超面积房源如果没超出规划的1%，补交一定的土地出让金后便可迅速实现现房销售合法化。而超面积部分如果超出1%，这部分房源就属于“违章建筑”，现在怎么处理还没有定论。
“听说杭州市政府正在商议超标1%建房的产权合法化政策。开发商可能会被要求补交相当数量的土地出让金或罚款，如果规定严厉的话，开发商可能就不合算了。”某超标建房的开发商感叹道。一位超标建房的开发商给记者算了一笔账：该楼盘2008年底交付，1%外超标建了300平方米的房子。交付时，这批房子都以当时的售价1.2万元／平方米内部处理给了关系户。这也意味着，300平方米房子的销售额是360万元。这批超标房源现在如果要办产权，根据政府部门的内部口径，很可能要按照办产权时的市场标准来补交土地出让金。2009年10月，周边桥西出让的宅地楼面地价已达到1万元／平方米。如果以这个标准补交，多建的房源就要亏本了。但问题的关键是，到底怎么补交土地出让金是个并不透明的话题。在开发商中口口相传的政策是：1%内按当时的出让价补。这样的补交当然是合算的，从2003年拿地到2005年、2006年销售，地价早已不知涨了多少。
1%外超标房源又该怎么补？杭州规划局法规处负责人说，有关1%外超标房源合法化的政策已经拟好，正在上报市政府批准。这批超标房源的出让金补交标准很可能会按照现在市场价格进行评估确定。
土地的秘密说明了啥
土地出让后，或者想方设法调高容积率，或者更改土地规划用途。这种做法，在房地产界似乎已是公开的“秘密”。
这两种做法，根本目的就是追求利润最大化。
据业内人士分析，土地容积率调高一般有两种情况：一是政府真是因为集约用地需要统一提高容积率；二是高价拍出的地王有退地要求，政府为了防止开发商退地，允许开发商提高容积率。
同等条件之下，上调土地容积率，建筑面积得以增加，楼面地价就会相应降低，一定程度上提升了项目的预期利润。以一幅土地面积为10000平方米的地块为例，假设容积率为2.0，则可建20000平方米的建筑；如果把容积率提高到2.5，则可建25000平方米。如果以1.5万元／平方米的均价对外销售，因上调容积率而“多”出的5000平方米即可多回笼7500万元的销售款。换言之，在销售价格不变的基本前提下，项目毛收益率粗略估算可提高25%。即使像杭州几个案例所说的按照出让标准补交出让金，因为房价上涨，开发商花同样的代价多建面积，盈利还是非常可观的。
至于更改规划用途，公建用地上建酒店式公寓，如此“挂羊头卖狗肉”开发商图的又是什么呢？还是追求利润最大化。一个当年参加了某“总部”奠基仪式的人士说，当时真以为那里要做某总部呢，还为杭州感到激动，可没想到，总部最后成了酒店式公寓，还真有点受骗的感觉。不知道当年层层审批的部门是否也有同样的感觉呢？
企业追求利润最大化是天性使然，但这追求背后是否该让它更公平和正义呢？譬如容积率一向是一块地各项数据中最具权威性的一个，如果说容积率在土地出让后都可以随意调整，那么土地出让的严肃性何在？住建部曾严查容积率变更等违规事件，因为这通常涉及官员腐败。容积率任何更改即便有种种冠冕堂皇的理由，但仔细追究起来还是很难让大众信服。
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