|
|
|
深圳保障性住房之惑 [推荐]
|
1、产品定位之困惑
众所周知，做商品房项目首先要定位，要回答是谁来使用？--开始我们在产品定位的问题上就遇到了困惑。
首先，发展商在拿地时，合同中要求做多少套住房已经明确规划。其次，《标准》中关于户型面积和房间数量的规定很严很清晰；保障性住房户型按照房型分为四类：A类户型为1个或两个居住空间的户型；B类户型为3个居住空间的户型；C类户型为3个居住空间，并且可改造为4个居住空间的户型；D类户型为4个居住空间的户型。保障性住房各类户型对应的建筑面积及适用范围如下：A类户型建筑面积35㎡；B类户型建筑面积50㎡；C类户型建筑面积65㎡；D类户型建筑面积85㎡。A、B类户型用于保障性租赁房及廉价房；B、C类户型用于经济适用房；A、B、C、D类户型用于人才安居房。各类户型建筑面积允许上下浮动5%，且除人才安居房外，其余保障性住房单套建筑面积应控制在65㎡以内。
对于套型面积和户数几乎不容许有任何变通，但是这些规定似乎又来的没有缘由，看起来好像规定得非常清楚，可是经不起推敲：为什么面积非得是这几个档次？到底这样的面积应该有什么配置？租赁房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常宽泛，大部分居住者的家庭结构和人口数是怎样的？在这么小的面积之下，设计一定要有侧重，不可能每个空间都很舒适。保障房主要要考虑保证基本居住，那卧室是否应尽量大一点，起居室小一点？厨房应多大？卫生间能不能做暗卫通过机械通风呢？在那么紧的面积控制下，设计一个阳台还是两个阳台？保障房的车位数量的配置那么多，造成地下室面积大，成本上升。居住保障房的人拥有汽车数量有如此之多吗？如何很好地回答这些问题都需要我们更清晰地了解需求，需要政府部门做一些实实在在的调研工作，而不仅仅只有制度和规定。
2、设计标准之困惑
深圳市在保障住房的标准方面走在全国前列，在2010年推出了《深圳市保障性住宅建设标准》(征求意见稿)，但还必须解决它与现存各种规范的兼容问题。在设计过程中，大家也遇到不少困惑：接触保障房的一些设计。但是在设计过程中还是发现目前关于保障房的文件多，规定多，相互之间存在矛盾，存在“一刀切”的情况
根据住建局131号文件中要求，“我市所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设”，而根据《深标》3.2.3条款要求高层小区的居住用地人均控制指标应满足10-15㎡/人，而保障房因为容积率高、户数多、人口密度大，人均用地指标难以满足标准，如不去满足将无法达到绿色建筑的参评条件，从而制约了合法施工证件的取得，从而影响进度，有违保障性住房快速开发的初衷。
关于日照：根据《深圳市城市规划标准与准则》及深圳市《绿色建筑评价规范》等深圳本地规范，都要求住宅建筑应满足大寒日3小时的日照要求。目前还未有单独针对保障性住房日照的相关规范，因此在设计中只能参照普通商品房的日照要求对待。但由于保障性住房通常容积率高，单位面积小，户数多，考虑其实用率、节地、成本等因素，将平面设计为内廊式更为经济紧凑，但较难完全满足日照要求，成为制约方案的重要因素。如果必须满足日照，就会出现东西朝向的布置，这对于深圳这样的气候条件来讲却是更加不合理的。
再比如隔声，为了达到《绿色建筑评价规范》楼板隔声要求,要么花成本做浮筑楼板，要么精装修就要做木地板，不能做地砖；但是从保障房的使用和维护来讲，客厅铺地砖一定比铺地板更合理，而这样做就无法达标。为了了解保障房的设计，笔者专程去香港参观了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，设计是标准化的，构建是标准化的，建造是完全预制好现场组装的。设计一旦确定就不能随意调整，比如他们空调现在还在用窗机。
3、销售之困惑
关于保障房的困惑不仅存在于设计方面，也存在于销售方面。根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，安居型商品房可以进行预售和现售。作为开发商对将来的销售是非常担心的，我们造的房子卖给谁？首先必须从政乎部门取得符合条件的购买者的资料，购买安居型商品房是需要条件的，户籍、年限、收入、财产等等，符合条件的人本来就有限，这些符合条件者因为项目位置、配套或个人原因不见得会买，而没有资格的人想买买不了，造成房子滞销，不能及时收回投资。在保障房保障的对象中，还有一群人是受过高等教育的人才，人才占被保障对象的83%。
深圳这个城市很特殊，因为处于改革开放的前沿，年轻人也是主力，平均每年有十万大学生进入城市，这些应该被“保障”的对象很多虽然没有房，但市场上的商品住宅也见多了，甚至有人租住的房子比这个条件好得多，他们会因为一时经济实力不够暂不买房，但是不代表他们的追求不高。保障房的房子位置一般远离市区，品质又低于商品房，即便便宜，至少也得几十万元，也是不少的一笔钱，对资格还有要求，符合资格的人有什么理由出几十万买这样的房呢？
深圳有大量廉价的城中村出租房，它们位于城市中心区附近，距离工作地点近，配套好，生活方便，被“保障”者们完全可以选择在城中村过渡，等具备条件后在购买自己心仪的房子。笔者见到过一种怪现象：某限价房，因为客户群受到局限，开始销售时有资格买房的人不来买，开发商实在无法可想，遂向政府申请局部改为商品房，价格涨了，反而一销而空。这似乎象围城：想进的人进不去，想出的人出不去。
4、管理之困惑
说到后续管理，商品房一般都是开发商自己的物业公司来管理，但保障房尚未明确今后由谁来管，对于租赁方而言，管理的难度就更大了。物业公司一般对这类物业兴趣都不大，因为收费便宜，利润空间小而不愿承接。如果政府部门自己成立管理公司来管，运营成本又很高。我们可以简单算笔账：深圳市保障性住房已建成总套数约为27万套，“十一五”期间，全是新增安排筹集建设保障性住房16.9万套，“十二五”期间，计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，,到“十二五”期末，深圳市将拥有保障性住房合计约67.9万套。这么惊人的量该如何管?建议相关部门早计划，早安排。
[更多新闻]
|
|
