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碧桂园杭州亏本赔吆喝 团购取消被质疑 [推荐]
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正月还没结束，碧桂园[简介最新动态]却在杭州摊上了一个不大不小的事情。
近几日，据杭州本地媒体报道称，碧桂园在杭州的第一个项目--杭州碧桂园，农历春节前开盘，吸引到上千人选房。根据开发商给出的数据，开盘当天就销售了八成。
但是年刚过完，就有不少购房者反映，碧桂园言而无信，取消之前承诺的团购优惠，让购房者大为失望。
具体则是，有消费者反映之前接到通知，该项目“五个人团购是99折，二十个人是98折”，而现在碧桂园方面称并未正式在广告上刊出这样的信息，这只是个别置业顾问的失误行为，公司已将其开除。
但消费者依然表示不能接受，而有法律人士也称，碧桂园需要为员工失误买单，公司要承担赔偿责任。
杭州项目亏本入市
据了解，引发纠纷的项目杭州碧桂园是碧桂园在杭州的首个项目。
资料显示，该项目位于杭州下沙经济开发区大学城北部生态居住板块，由8幢高层洋房，28幢双拼美墅组成。规划将建80-160平方米电梯洋房、230-570平方米双拼别墅等产品。
自2012年拿地之后，杭州碧桂园的入市时间从2012年年初推至2012年下半年，最终定于2013年春节之前。
去年11月18日，杭州碧桂园欧亚达秋涛店外展点对外开放，市区看房巴士也于当天举行通车仪式。12月13日，经过前期大半个月的宣传预热，吊足了人们的胃口之后，杭州碧桂园高调对外公布起价：折后8990元/平方米。
今年2月2日，作为杭州碧桂园项目指定优惠日当天日销超500套，创下杭城近三年来住宅类产品日销套数新记录。而2月23、24日，春节工作后首个周末，杭州碧桂园销售中心人潮涌动，不断有客户从各地赶来签约。
业内人士认为，杭州碧桂园的确让杭州楼市好好地热闹了一把。
然而，该项目的热闹却是以开发商亏本做买卖而换来的。
2010年11月25日，碧桂园在杭州举行土地出让会上以11.4亿元拿下50号下沙地块，首次进入杭州，当时亦公布，楼面地价6196元/平方米。
随着去年12月公布了该项目的首批定价，杭州业内外引起极大震动，杭州业内人士表示，如果是毛坯房，在下沙大学城北这样的地段，8990元/平方米的价格虽然还过得去，然而杭州碧桂园卖的是精装房，这样的价格就不能不说是震撼了。
有人帮杭州碧桂园算了一下帐：项目楼面价6196元/平方米，如果加上建安、财务、税费、精装修、营销、管理等各项成本，成本肯定要突破12000元/平方米。因此，对于杭州碧桂园的这个价格，不少业内人士都表示“卖一套亏一套”。
至于为何要亏本销售，杭州碧桂园曾以一种比较委婉的方式作出了解释：“不以成本定价，而以市场定价。”
高地价与长短线
虽然碧桂园方面对于亏本卖房一事给出了一番回应，但杭州业内却也有着自己的看法。
杭州资深业内人士兰洪海称，碧桂园当时拿地的楼面价太高，和其一贯的低成本土地策略明显不符。
兰洪海认为，这是因为2010年碧桂园拿地之时，下沙区域楼价节节高升，市场反应热烈，平均楼价已至2万元/平方米。因此，当时不少开发商对于下沙未来的发展前景预期较高，愿意重金拿地。
然而，随着楼市调控的进行，下沙的房价不但没有上涨，反而一路滑落，目前该区域的均价也就是每平米一万元出头的水平。
兰洪海续称，据自己观察，杭州碧桂园项目在户型设计方面并不太接地气。其解释道，在楼盘的南北通风、采光等等购房习性上，杭州老百姓对户型的要求更偏向北方人群的习惯，而碧桂园却把在南方发展成熟的户型结构搬到了杭州，因此很多细节对于杭州本地人来说并不算太到位。
兰洪海认为，在旁边还有保利[简介最新动态]、宋都[简介最新动态]等开发商项目也准备入市的情况下，在产品硬件方面称不上最佳的碧桂园只能从销售及定价入手吸引客户。
兰洪海同时表示，据其了解，碧桂园在搞项目的营销成本也比较高，投入了较大费用进行推广。其透露，该项目的营销费用已过千万元，而旁边项目的推广费用不过百万元。
不过，碧桂园赔本进行的销售还是取得了很好的结果，兰洪海表示，杭州碧桂园将周边几个项目的准客户大量截留，销售套数创杭州记录。
然而，这或许并不代表杭州碧桂园就此可以高枕无忧。兰洪海认为，接下来或许才是真正考验碧桂园的时候。
其称，按照碧桂园的策略，大盘模式才是其一贯所擅长的，短平快的短线开发及销售模式是碧桂园使用较多的方式。而以这个项目的体量来看，一般开发个3-4年已经是足够的了。
但另一方面，因项目的土地成本较高，首期又都是亏本销售，也就是说该项目后期背负着较高的收益回报责任。
兰洪海称，这样高地价的项目，其实比较适合做长期开发，一是慢工出细活地打造项目品质，二是将出售周期拉长至楼市回升价格上涨，这样后期能获取的利润才会比较高。而如果项目只有3-4年的开发周期，还不足以支撑项目等到市场的长线回暖，那么价格上升幅度有限.。
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